קבלן מפתח ? לפצל קבלנים ? מה עדיף?! | אקדמיית הבניה - בונים בית

רכישות קבוצתיות לשלב מכרז ובחירת קבלנים

צוות בונים ביתצוות המומחים - בונים בית

היי בונים יקרים ,

אני נתקל בלא מעט שאלות הן בקבוצות והן אלי אישית עם השאלה

, עדיף קבלן מפתח או לפצל קבלנים יחד עם מפקח ?

אני יודע קיימים אינספור מאמרים ברשת אך הם או של חברת מפתח שכתבה שכמובן ממליצים על מפתח או של מפקחים שכמובן ממליצים על פיקוח….:-)

כאן אנסה במאמר זה לענות לכם על השאלה הזו ולספר לכם את הכל על תהליך הבניה מנקודת מבטי הכנה ולאחר שיחות עם מאות בונים לאורך השנים.

מי שלא צפה בהרצאה הזו אז כדאי שיצפה בה כאן

אני כותב פוסט זה מנקודת מבטי האובייקטיבית בלבד ופוקח לכם את העיניים במטרה אחת וזה החזון המרכזי שלי לאורך שנים:לשנות במעט את שוק הבניה הפרטית ושתקבלו את ההחלטה הנכונה עבורכם .

הפוסט הזה נכתב עם ניסיון של שנים בתחום הבניה הפרטית ומול אלפי בונים שבתהליכי תיכנון וגם כאלו שסיימו את הבניה . אני רואה הכל מהכל וזוהי מהות והחזון של אתר בונים בית , להיות הקול הקורא של הבונים הפרטיים בארץ להצלחה בתהליך ולייצג אתכם נאמנה ...



קודם אסביר איך כיום אנשים בונים את בית חלומותיהם ?

1. בניה עם קבלן ראשי (קבלן מפתח )

2. בניה עם קבלן ראשי (קבלן מפתח) + פיקוח או פיקוח בנקודות קריטיות

3. בניה עם מנהל פרויקט/מפקח ופיצול קבלנים

4. בניה עצמית לחלוטין כשאתם מנהלים את הכל ומפצלים קבלנים


מה כדאי ?   שאלה מורכבת ויש לא מעט שיקולים שיש לקחת בחשבון אך בואו נסביר למה …

אז קניתם שטח , שכרתם אדריכל שיתכנן לכם את בית החלומות ,ביצעתם אומדן תקציבי מקצועי  ממומחה נטראלי ? (מקווה …:-) זהו  כלי ששומר עליכם מלפרוץ את מסגרת התקציב שלכם וכלי שנותן לכם נקודת ייחוס להמשך הדרך ) ובעצם אתם עומדים לקראת היתר בניה  ועומדים מול השאלה:  איך תבנו?  עם  קבלן ״מפתח״ ? פיצול קבלנים יחד עם מנהל פרויקט/מפקח?  לבד?

חשוב שתבינו שישנם בשוק הישראלי קבלני מפתח מכל הסוגים , גם כאלו לצערי שלא איכפת להם מכלום ולא מגיעים לאתר ולא בדיוק הייתי קורה להם קבלנים אך ישנם גם לא מעט קבלנים שהאיכות והשירות היא נר לרגלם. ישנם קבלני מפתח ״טנדר״ וישנם חברות מסודרות בע״מ  , הטובים עולים בהתאם , אין קסמים . אין סתם חיסכון . אין סתם ״מחיר זול ״.

סתם דוגמא מהשבוע ואני מצטט התכתבות :

בונה פרטי : ״ היי תומר , האם אתם מכירים קבלן בשם [שמור במערכת] ? או שתוכלו לבדוק מול הקהילה ,קיבלנו עליו המלצות סותרות , הוא נתן לנו לשלד הצעה מאוד אטרקטיבית ואמור לתת בשבוע הבא הצעה גם למפתח .
תשובה מאחד הבונים בקהילה  (לאחר בדיקה) : ״ התחלתי את השלד עם [הקבלן] , לא היה מקצועי , כל הזמן ביקש כסף לפני הזמן , אחרי קירות מרתף שבהם נעשו הרבה טעויות חייבתי אותו להחליף את הצוות , הוא הביא קבלן משנה שהיה אמור לעבוד תחתיו אך בעצם הקבלן משנה התנהל מולי ו-[הקבלן] יצא לגמרי מהתמונה .

זוהי חברים דוגמא לקבלן ״טנדר״ , הצעה מפתה כדי לזכות בעבודה ואחרי זה האיכות , ההתנהלות והשירות בהתאם .

בסוף אכתוב לכם 10 טיפים להצלחה.... מקווה שתפנימו ותצליחו ....


אז לפני  שנתחיל עם ההבדלים בין השיטות נתחיל בבעיות שמתחילות אצלינו בבית כלומר אצלכם בונים יקרים ומה שאני רואה בטח דה פקטו ….


הבעיה המרכזית בשוק היום שקיימת חוסר התאמה בין מבקש ההצעה (אתם) לבעל המקצוע 


בעיה: כיום בונים מהקהילה ניגשים עם תוכניות עבודה שאינן מפורטות ואף הבונה בעצמו עדיין לא יודע מה הוא רוצה ואז ישנם  לא מעט סימני שאלה שעדיין לא נפתרו וזה מתגלגל לפתחו של הקבלן ואז כל אחד (הבונה והקבלן) מפרשן אחרת את התוכנית…. כמובן כל צד לטובתו האישית …!


פתרון:  כדי לצאת למכרז אתם צריכים לגשת עם כל התוכניות המפורטות כולל חשמל , סניטריה , פיתוח וכמובן להגדירמפרטים מדוייקים שבעצם מגדירים במילים את הבית שלכם לכל חלק וחלק מבחינת מה אתם דורשים מהקבלן  .


* הגעתם מוכנים עם תקציב מוגדר , תוכניות ומפרטים מדוייקים?   בעלי המקצוע השרלטנים יקחו צעד אחורה כיוון שהם רואים שעומד מולם בונה שמבין ושאין כלכך פתח לפרשנות משלהם לתוכניות שתהיה לטובתם .


חיפוש קבלנים לא תואם לסטטוס מצב הבונה


בעיהלא מעט בונים מתחילים לחפש קבלנים ולהיפגש עם קבלנים בזמן סקיצות מה שאומר שקבלנים לא יתייחסו אליכם ברצינות …. חיפוש קבלנים חשוב לבצע סמוך לקבלת היתר וסמוך לעליה לשטח וכשיש לכם תוכניות מסודרות למכרז , אדריכליות והנדסיות . פגישות עם קבלנים במועד מוקדם לא מוסיף לכם שום דבר , לא לכם ולא לקבלנים .


פתרון: סבלנות חברים, ברגע שאתם מקבלים תוכניות אדריכלות והנדסה למכרז (סט שלם) ובסמוך לקבלת היתר ועליה לשטח זה השמן שלכם להתחיל להיפגש עם קבלנים . 


תשלום של בונים לא לפי התקדמות בבניה


בעיה: בונים מתפתים לשלם מקדמות או תשלום שלא תואם את אחוז ההשלמה של הקבלן בתהליך הבניה שלו ונופלים לא פעם ולא פעמיים . זה קורה המון . תמיד תמיד לשלם לאחר כל שלב ולא מראש… (גם אם הם אומרים לכם שתקבלו הנחה או כל תירוץ אחר!)


פתרון:  אין מקדמות או תשלום מראש , הכל תשלום לפי התקדמות בבניה


אי הגדרת מפרט ודרישות לביצוע של הבונים לקבלנים


בעיה: הסתמכות על תוכניות האדריכל בלבד עבור הצעות מחיר וחוזה הקבלן , מה שמשאיר פרשנות רבה לקבלנים ולא לטובתכם ואי יכולת להשוות תפוח לתפוח מבחינת הצעות המחיר ותכולת העבודה .


פתרון: הגדרת מפרט טכני ודרישות לביצוע של יועץ מטעמכם .


אופן בחירת מפקח


בעיהבונים בוחרים מפקחים זולים ,לא מקצועיים וברגע שהם זולים הם כנראה משלימים הכנסה ממקום אחר תוך הזנחת האינטרסים שלכם .


פתרון: לעשות הרבה שיעורי בית בנושא (כפי שיפורט בהמשך) ורק אז לבחור מפקח. לבדוק שיש לו המון פרויקטים בעבר שביצוע ויש לו ניסיון מול מספר רב של פרויקטים , לדבר עם ממליצים , לבקר בבתים , מפקח/חברת פיקוח טובה ואמינה חוסכת לא מעט כסף ומביאה בית איכותי !


חיסכון בשלב התיכנון ושכירת מתכננים ויועצים זולים ולא מקצועיים


בעיה: בונים אינם משקיעים בתיכנון, באנשי מקצוע מעולים , באדריכל ובמהנדס מקצועיים. אנשי מקצוע מעולים עולים בהתאם בשלב התכנון, אך בשלב הביצוע חוסכים הרבה כסף. . בונים מתפתים למחירים זולים ולכן נופלים.


פתרון: לחפש תמיד מחיר הוגן. לא לוותר על ייעוץ ברמה גבוהה בנוסף לאדריכל.


אז בואו אסביר לכם מהם האפשרויות השונות בניהול תהליך הבניה, מהם היתרונות/חיסרונות של כל אחת מהאפשרויות, ולבסוףאכתוב את המסקנות, כדי שלבסוף תחליטו לבד מה היא האפשרות המועדפת עליכם.

 

קבלן מפתח


זהו קבלן שבעצם הוא זה דואג לתהליך הבניה משלב העלייה לקרקע ועד סופה , ההתקשרות שלכם היא מולו ורק מולו והוא זה שדואג להכל כולל כל מערך הקבלנים עבור הפרויקט שלכם לטוב ולרע ובנוסף גם מעניק לכם אחריות ״שנת בדק״ מטעמו .

ניתן לא פעם להתחיל עם הקבלן מפתח לביצוע שלד ואז, אם מרוצים כמובן,  להמשיך איתו לגמרים .

גם קבלני מפתח מתחלקים לשני סוגים

  1. כאלו שמחזיקים פועלים משלהם

  2. כאלו שעובדים מול קבלני משנה ובעצם מתפקדים כ ״קבלן על״ ומנצחים על התזמורת , בדרך כלל אלו קבלני משנה שעובדים די קבוע עם הקבלן מפתח ויש שיח ברור בינהם .

עדיף כמובן כזה שהפועלים הם שלו .
בכל מקרה חשוב שתבינו שקבלני מפתח בתחום הפרטי אינם חברות ענק אלא עסקים קטנים וככאלה נמצאים בסיכון כל הזמן ולכן חשובות ההמלצות ואיתנות הכלכלית של הקבלן והוותק שלו בשוק.


טבלת השוואת יתרונות/חסרונות בין קבלן מםפתח ומפקח 





  • במידה ואתם לוקים קבלן מפתח חובה חובה חובה בונים יקרים לקחת יועץ שיכתוב לכם את המפרט לבית שלכם ויגדיר את החוזה המקצועי מול קבלן המפתח כדי למנוע פרשנות ולדת לרזולוציות הכי קטנות ולסייע לכם אף במשא ומתן מולם.

 

יתרונות קבלן מפתח

  1. החוזה שלכם הוא מול גורם אחד בלבד ויש כתובת אחת להכל.

  2. קל להגדיר חלוקת אחריות.

  3. קבלני מפתח טובים מחזיקים קבלני משנה איכותיים  לאורך זמן ואותם קבלנים מאוד מחויבים אליו לאיכות עבודה ושירות, כיוון שאותם קבלני משנה איכותיים יודעים שאותו קבלן הוא מקור להכנסה קבועה עבורם ולכן מחוייבים אליו ומצפים להמשך עבודה איתו ויודעים שבמידה והם לא טובים עבודתם לא תימשך איתו  . בניגוד לקבלני משנה שאתם לא מכירים כלל ואינם מחוייבים לכם כלל ומבחינתם אתם פרויקט אחד ויחיד .

  4. קבלן מפתח טוב פותר דילמות מקצועיות של ״מי אשם״ ומטיל את המשך העבודה לפי ראות עיניו המקצועיות ומשמש ״בורר״ להמשך הפעילות התקינה של הפרויקט .

  5. אחריות הקבלן היא גם על סדר וניקיון האתר שמתומחרת בלא מעט כסף בניהול לא נכון .

  6. אין צורך לבצע ביטוח צד ג שלכם כיוון שהאחריות היא על קבלן המפתח מ-א ועד ת

  7. תהליך המסירה של הפרויקט קל ומהיר יותר ומבוצע מול גורם אחד בלבד (טופס 4)

  8. שום דבר לא נופל ״בין הכיסאות״ ויש גורם אחד שאמור לטפל בכל הנושאים .

  9. קבלן מפתח בדרך כלל יסיים את הבניה הרבה יותר מהר ממנהל פרויקט .

  10. כשיש מפרטים מדוייקים  שהזכרתי בהתחלה המחיר אינו אמור להשתנות לכל אורך הפרויקט .לא הגעתם עם מפרטים מדוייקים ? צפו לתוספות.

חסרונות קבלן מפתח

  1. קבלן מפתח עולה יותר , עלות הרווח הקבלני של קבלן מפתח היא בין 15-20% מעלות הפרויקט. ( לא תמיד זה נכון , לא תמיד באופן גורף קבלן מפתח יקר יותר )

  2. אתם מקבלים את קבלני המשנה שלו בלי יכולת השפעה לטוב ולרע . ( לכן חשוב ללכת למומלצים ביותר )

  3. חייבים להיות סגורים עם התיכנון של כל הבית כולל הכל

  4. לא מעט קבלני מפתח מעסיקים קבלני משנה זולים ולכן גם פחות איכותיים (כדי להרוויח יותר ) ולכן איכות הבניה פחות טובה ולכן יש לבחור את קבלני המפתח בקפידה .כפי שכתבתי ישנם קבלני מפתח שעובדים עם קבלני משנה מאוד איכותיים ( כן, המחיר בהתאם אבל שווה את זה ).

  5. קבלן מפתח אינו בעל אינטרס זהה  לשלכם אלא מנוגד לשלכם ( כלומר רוצה להרוויח כמה שיותר ) . (במידה ואין מפרט מדויק אתם נפגעים )

  6. במידה ולא תגדירו טוב את החוזה והמפרט אתם תמצאו ״חורים״ רבים שכמובן אינם לטובתכם , במידה ולא תגדירו מפרט מדויק אז כל תוכנית אדריכל תקבל פרשנות משלה והקו המנחה של הקבלן הוא לעיתים קרובות מפרט זול יותר  .חשוב !  לקראת סגירה של קבלן מפתח חובה ליצור מפרט איכותי משלכם שדואג לאינטרס שלכם .


  7. קבלן מפתח בדרך כלל אינו מספק את כל הגמרים , בדרך כלל לא כולל מטבח , מזגנים ופיתוח חוץ.

  8. קבלן מפתח אינו מייתר את הצורך משכירת מפקח בשטח . (אך מוציא מהמשוואה ניגודי אינטרסים של אותה פונקציה)

  9. אם עקב מחסור במזומנים או שינויים בתכניות אתם גורמים לעיכוב בעבודה עליכם לפצות את הקבלן מפתח

  10. שינויים בתוכניות גורמות לתשלום גבוה עליהם במידה ולא הכל מוגדר בצורה ברורה .
    11. כל הביצים בסל אחד , אם הקבלן מפתח נופל אתם בבעיה....

טיפים לבחירה נכונה של קבלן מפתח



אתם צריכים להבין שקבלני מפתח בתחום הבניה הפרטית אינם בדרך כלל חברות ענק אלא עסקים קטנים ולכן יש לפעול בהתאם.


  1. המלצות המלצות המלצות , תבחרו קבלני מפתח וותיקים ומומלצים בלבד , להתקשר לממליצים ולבקר בבתים . אני לדוגמא ממליץ על קבלן מפתח רק לאחר שבדקתי אותו לעומק בשטח ואני בטוח לגמרי שרמת ההגינות והמקצועיות שלו הם מהגבוהים ביותר .

  2. בצעו אומדן תקציבי ניטראלי ,תוסיפו עליו 20% רווח קבלני ותדעו אם קיבלתם הצעת מחיר הוגנת .

  3. ישנם לא מעט הצעות שאני רואה שהם מאוד נמוכות ו- ״יפות״ רק כדי ״לקחת את העבודה״ אבל בפועל ההצעות ״חסרות״ מאוד ובאות לרעתכם .( קחו ייעוץ ואיש מקצוע כדי שיכין לכם מפרט שמשרת אתכם ויבדוק לכם את החוזה הקיים ( איש מקצוע = איש מקצוע בתחום הבניה , לא עורך דין! ולא חבר שסיים לבנות את ביתו הראשון)

  4. קבלן מפתח איכותי עולה בהתאם . הצעת מחיר הוגנת תעשה לכם בדרך כלל את העבודה בצורה מעולה. ( הצעות מחיר זולות הן לא סתם זולות ,תזכרו זאת תמיד !!!)

  5. תמחרו שינויים ותוספות מראש מול הקבלן מפתח .

  6. תגדירו לו״ז לסיום + קנס כספי לאיחור .

  7. תשאלו מה ההצעה ״לא כוללת״

  8. תבררו מהו סכום הזיכוי לכל פרט ופרט במפרט .

  9. חשוב!!!  חובה לקחת יועץ/מומחה משלכם שיעזור לכם בהכנה לחתימה של מכרז ומפרט מול הקבלן + פיקוח או פיקוח בנקודות , כלומר לקחת פיקוח מלא או פיקוח לאיטום ופיקוח בנקודות קריטיות בפרויקט ואתם מסודרים!!!


מפקח  (פירוק של קבלנים)



מפקח תפקידו לנהל את ״העוגה״ כמו קבלן מפתח אך עם גמישות מירבית בבחירת אנשי המקצוע שלכם. עלות מנהל פרויקט איכותי וטוב הוא בין 8000 שקלים ל-14000 שקלים לחודש ואף יותר וזה תלוי במורכבות הפרויקט   ( בניית בית קונבציונלי ממוצע אורכת כשנה ובתים גדולים יותר אף שנה וחצי ויותר , יש בתים  שאף נסגרים גם בחצי שנה שבעה חודשים )  .מפקח בעלות נמוכה יותר מזו שהזכרתי  כנראה תגרום למפקח לא להעניק לכם שירות נכון ומלא ויצטרך למצוא ״השלמת הכנסה״ או ריבוי פרויקטים על מנת להתקיים וזה אומר פחות ביקורים אצלכם .

מפקח טוב ואמין אמור לשרת קודם כל את האינטרס של קידום הפרויקט שלכם , להוזיל לכם את הפרויקט וגם לשרת את האינטרס שלכם אל מול בעלי המקצוע ולהביא איכות ביצוע מירבית לפרויקט שלכם, לערוך מכרז קבלנים מסודר בין קבלנים , להכין חוזים , תנאי תשלום (תמיד התשלום יהיה על מה שבוצע ולא למפרע!)  ,החוזים אגב הם בינכם ישירות לבין אותם קבלנים , המפקח לא צד כאן ואין לו בחוק הגדרת אחריות ולכן בעייתי לתבוע אותו על רשלנות או על איכות ביצוע כי מי שבסוף נותן את האחריות הם הקבלנים .

חשוב להבין מפקח טוב ככל שיהיה אינו קוסם ולא יוכל לגשר על בעל מקצוע גרוע שאינו יודע לעבוד . אי אפשר ללמד קבלן לעובד ......תזכרו את זה . ותזכרו שהמפקח אינו נמצא כל היום בשטח .

 

תפקידיו המרכזיים של המפקח הם :

  • הכנת מכרזים והפצתם לקבלנים המתאימים וביצוע משא ומתן לגבי המחירים וההצעות

  • תיאום הביצוע ומתן הסברים שוטפים לקבלן

  • בדיקה ווידוא של כל קבלני המשנה (חשמל, אינסטלציה, איטום, מסגרות, נגרות וכו') יש האישורים והתעודות הדרושים

  • שמירה על סטנדרט גבוה של עבודה ופיקוח על טיב החומרים והמוצרים שבהם משתמשים באתר ובבתי המלאכה

  • הבטחה שהעבודות יתבצעו בהתאם לתכניות ולהוראות המתכננים ובהתאם לתקן, תוך שיתוף פעולה מלא עם כלל הגורמים המעורבים (אדריכל, קונסטרוקטור, חשמלאי וכו') ויישום הערותיהם

  • ניהול תיעוד יומן עבודה, תיעוד כל מה שמתרחש בקשר לביצוע הפרויקט

  • תכנון הביצוע שלב אחר שלב, ווידוא מראש שהביצוע יהיה כנדרש ומניעת בעיות עוד בטרם הופעתן

  • מעקב שוטף אחר התקדמות הפרויקט ועמידה בלוחות זמנים

  • בקרה ומעקב תקציבי שוטף לאורך כל ביצוע הפרויקט

  • בדיקה ואישור תשלומים עבור הקבלן בהתאם לחוזה ועל סמך מדידות ואישור חלקי הפרויקט שבוצע. בהתאם, אישור תשלומים בסיום שלבי הפרויקט

  • עדכון שוטף של הלקוח אודות התקדמות הפרויקט, התקציב או הבעיות שמתעוררות במהלך הפרויקט

  • קבלת הפרויקט מהקבלן או מבעלי המקצוע השונים, רישום הליקויים ומעקב אחר השלמת התיקונים עד למסירה סופית של הפרויקט ללקוח

יתרונות מפקח



טיפ : מפקח טוב הוא כזה שדואג ושומר עליכם אך מצד שני שומר גם על סינרגיה נכונה בין הקבלן לבונה. 



  1. יש בידיכם ובידי המפקח  שליטה טובה יותר בתוצאות איכות הבניה .

  2. בניגוד לקבלן מפתח כאן ניתן לבחור פרטנית את איכות הקבלנים שעובדים אצלכם..

  3. מאפשר גמישות ופיצול החוזים והעבודות באופן המאפשר נקודות עצירה לפרויקט במידה ויש צורך בכך ואפשר להוציא את מכרזים בשלבים ולפצל ביצוע לאורך הזמן בהתאם לתזרים המזומנים שלכם.

  4. כל עבודת קבלן מבוקרת ונבחנת בצורה נקודתית והתשלום על העבודה היא לשביעות רצונכם .

  5. הגדרה של לוחות זמנים מול הקבלנים

  6. אישור או אי אישור לתשלום בהתאם לרמה ושלב העבודה של הקבלן מה ששומר עליכם במידה והם ״בורחים״ מהפרויקט .

  7. בחירה של קבלנים וספקים איכותיים במחירים תחרותיים יחסית לקבלן מפתח

  8. חיסכון ב ״כאב ראש״ מול כל הקבלנים והם שדואגים לתיאום בין כולם .

  9. ניהול שוטף ויומי של העבודה

  10. מפקח/חברת פיקוח טובה אמינה חוסכת כסף!  ( לרדת לעומקו של עניין בנושא אמינות המפקח/חברה )

חסרונות מפקח


  1. אין הגדרה חוקית של מפקח ולכן על פי חוק הוא אינו נושא באחריות ולכן יש לבדוק בצורה מעמיקה את ניסיון המפקח.

  2. אין התאמה בין התקציב שלכם ליכולת של המפקח , מפקח אינו רק אחראי על בניה התקציב שלכם אלא לניהול הפרויקט ברמה איכותית . 

  3. בפרויקט המפקח עובד מול יותר גורמים, ובמקרה של אי התאמה עליו לאתר את הקבלן שגרם לאי ההתאמה וזה לעיתים בלתי אפשרי כי להזכירכם המפקח לא נמצא כל היום בשטח ….

  4. ניגוד אינטרסים . שוב , החיסרון הגדול ביותר חברים הוא נושא האיכות והאמינות וארחיב .  כחברה שגם מבצעת פיקוחים וגם חווה מאות מפקחים ברמה הארצית בשטח, התחום פרוץ וכל אחד יכול לקרוא לעצמו ״מפקח״ גם אחרי בית אחד שבנה, כשבפועל אין לו מושג כל כך בתהליכי בניה ולכן חשוב לבדוק המלצות ולשוחח עם בונים שסיימו

5. ריבוי פרויקטים של המפקח משאיר פחות תשומת לב לפרויקט שלכם . (בממוצע מפקח בודד יכול לטפל בעד חמישה פרויקטים , מעבר לכך נוצרת בעיית זמן ) , תשאלו , תבררו ותוודאו שיש לו מספיק זמן לטפל בכם .

6. קושי בבדיקת איכות המפקח הן מקצועית והן אישית ושהוא דואג באמת לאינטרסים שלכם ולא ״נופל״ עם ניגודי אינטרסים.



* סטטיסטית לצערי הרב היום בשוק  קל ליפול עם מפקח לא איכותי ואז הפסדתם את כל החיסכון של קבלן מפתח איכותי.

 

טיפים לבחירה נכונה ועבודה מול מפקח

  1. המלצות המלצות המלצות ! יש לדרוש המלצות מלפחות שלושה פרויקטים שהמפקח שותף להם . לא להתבייש גם להתקשר ללקוחות אלו .לוודא שיש לו וותק!!!

  2. מפקח מאלץ אתכם לבחור רק בעלי מקצוע שלו ? אמור להדליק לכם נורה אדומה , הכל אמור להיות בשקיפות , בדרך כלל בעלי מקצוע של המפקחים מחוייבים יותר אבל אם הכל נעשה בשקיפות אין עם זה בעיה.

  3. לא לאשר בעיניים עצומות כל קבלן או ספק שהמפקח מביא , תשאלו שאלות על הניסיון של אותו קבלן והכי חשוב שיהיה אמון בינכם לבין המפקח.

  4. מי  מהבונים שמחפשים כל הזמן את הקבלנים הזולים ביותר ? צפו פגיעה . גם המפקח המוכשר ביותר לא יכול להציל אתכם מבעל מקצוע גרוע ….

  5. תהיו מעורבים במשא ומתן מול הקבלנים ואם אתם לא מעורבים תסמכו על המפקח (אם אתם לא סומכים זה בעיה גדולה) . אל תטמנו את הראש בחול בגלל שיש לכם מפקח  . מעורבות שלכם חשובה מאוד ! (רק מעורבות שלכם אמיתית )

  6. ביצעתם אומדן תקציבי מקצועי וניטראלי - יש לכם נקודת ייחוס לכך שלא יעבדו עליכם עם הצעות מחיר גבוהות לרעתכם .

* עבודה עם מפקח זו עבודה צמודה מאוד ולכן עניין הכימיה בינכם חשובה מאוד... חשוב החיבור בינכם מבחינה אישית.

 

סיכום



אני חושב שהסיכום שנכתב ייתן לכם את הכלים לבחור נכון .אין תשובה חד משמעית מה כדאי וזה המון תלוי בכם ובאופי שלכם .

 בשני המקרים אתם חייבים לבחור בצורה דקדקנית עם המלצות רבות על בעלי המקצוע ובטח ובטח המפקחים . 

לתזכרו הזול תמיד אמור להדליק לכם נורה אדומה.

מפקח טוב,מקצועי ואמין/חברת פיקוח טובה ,מקצועית ואמינה עדיפה על קבלן מפתח (לא תמיד באופן גורף , כל דבר לגופו ולעיתים יש הזדמנויות עסקיות מול קבלן שזה שווה את זה )

קבלן מפתח טוב ואמין עדיף על מפקח שאינו מקצועי ואמין. 




 

טיפים להצלחה


  1. עבודה מול אדריכל איכותי שיעבוד על תיכנון איכותי ואדריכל איכותי עולה בהתאם , חיסכון שלכם כאן גורר הוצאות רבות אחר כך

  2. ביצוע אומדן תקציבי מקדים .

  3. תקצו תקציב ייעודי ליועצים ושלבו יועצים בפרויקט שלכם  ( איטום ,אקוסטיקה, בידוד תרמי ,  חשמל , תקציב , בניה מתקדמת) ככל שתשלבו אותם בשלב התיכנון  כך תצליחו יותר .יתרום לכם עשרות מונים בשלב הביצוע . העלות אינה גבוהה לכל יועץ והעלות בטלה בשישים לעומת הרווח . אין לכם מושג עד כמה ....

  4. חובה חובה חובה !!!!   הגדרת מפרט איכותי ״שלכם״ מול מומחה ניטראלי לקראת סגירת קבלן מפתח ( לא עולה הרבה ושווה הרבה יותר מכך)

  5. מציאת קבלן מפתח מקצועי  , איכותי ואמין (כן , יש כאלו ). לא להתבייש לבקש המלצות , להתקשר לממליצים ואף לבקר באותם בתים .

  6. לא להתעלם ממתן שירות ואחריות . זהו הנושא שקבלנים רבים וזולים פשוט נופלים בו. (שילמתם זול קיבלתם זול וזה נכון לכל תחום ותחום בבניה )

  7. תקצו תקציב לקראת סגירת חשבון עם קבלן המפתח ותגדירו זאת מראש בחוזה להזמנת חברת בדק בית לקראת תשלום סופי לקבלן מפתח וקבלת דוח ליקויים ניטראלי. (2000-3000 שקלים )

  8. הזול בונים יקרים בסוף תמיד עולה יקר , אין סתם חיסכון , תמיד זה בא על חשבון משהו (רמז: תמיד תמיד על חשבונכם) קבלני מפתח איכותיים נותנים הצעות מחיר הוגנות שמשרתות אתכם וגם אותם בצורה הוגנת וכך ייראה גם הפרויקט שלכם . לקחתם מפקח זול , סביר שתשלמו ביוקר .

  9. להיות סגורים על התיכנון מראש ולבצע כמה שפחות שינויים במהלך הדרך...

 

הטיפ הטוב ביותר שאני יכול לתת לכם לחיסכון והצלחה

תבחרו את הקבלני מפתח /קבלנים/מפקחים/אדריכלים  שלכם משיעורי בית שאתם עושים  מול האתר/הקהילה הנפלאה שלנו!

ואל תחפשו את הזול כל הזמן אלא  את המחיר ההוגן.

יש המון קבלנים מעולים אך מניסיון הם לא הזולים ביותר אבל אתם מרוויחים חוויה ואיכות .

 

יש קבלני מפתח / שלד /ספקים נפלאים , אין לי ספק שבצרכנות נבונה ונכונה תגיעו אליהם ותחסכו המון וגם תקבלו חוויה מעולה .

(מי שמחפש רק את הזול יתקשה מאוד למצוא את האיכותיים  )

ועוד מילה אחרונה על מפקחים בישראל זה  אחד הנושאים שלצערי הכי כואבים לי בשוק הזה ....

אני יודע שחלקכם הגדול מחפש מפקח אך צר לי ....

כיוון שהתחום פרוץ וחוקית כיום אין שום הגדרה למפקח אז נוצר מצב שיש מפקחים שלא באמת מבינים מקצועית (אין היום הכשרה אמיתית למפקח חוץ מאיזה קורס קצר שלא באמת מלמד) ולכן יש בשוק גם  לא מעט שרלטנים שרק באים לקחת את הכסף שלכם בלי שום תמורה אמיתית וערך מוסף עבורכם  ,הם אינם  מגיעים לאתר כמעט  , לא יודעים לקרוא תוכניות בצורה מקצועית , חלקם אף אינם מבינים מושגים בסיסיים  בבנייה ועושים טעויות ובסוף מי שנפגע זה אתם ( תזכרו שהחוזה שלכם הוא מול הקבלנים ישירות  ) . כן, כמובן שיהיו מפקחים שידרשו עלות נמוכה מאוד כדי לזכות בפרויקט (אך כמו שכתבתי הזול הוא הביוקר ) . בשנים האחרונות לצערי אני שומע על עוד ועוד (לא מעט בכלל) כאלו שהחליטו בוקר בהיר אחד להיות מפקחים .

חשוב שתפנימו שמבחינה חוקית ושל רשם הקבלנים אז אין תכלס עד היום ושום סיווג בשום מקום על פיקוח ומה זה בכלל מפקח , וכיוון שכך עם הזמן יותר ויותר אנשים לא איכותיים נכנסו והרסו את הפונקציה הזו.  

מצד שני אני מכיר לא מעט מפקחים פשוט נפלאים שכיף לראות אותם עובדים וללמוד מהם.(לצערי הם לא הרוב וברוב המקרים הם תפוסים )

 

נושא חשוב נוסף שאני רוצה להזכיר כאן הוא ההתנהלות של חלק מכם הבונים.

לעיתים קרובות בונים נלחמים את המלחמות שלהם במקומות הלא נכונים .

נתקלתי גם באופן אישי וגם מול מפקחים מעולים בשטח שחסכו לבונה 100-150 אלף שקלים רק על השלד אבל באמצע הדרך עושים שמיניות באוויר ומעכבים פרויקט בשביל חיסכון של 50 שקלים .

מצטט מפקח מעולה מהמרכז  : ״יש גם בעיה מצד הלקוחות הרבה פעמים ,לא משנה מה אתה עושה בשבילם הם לא תמיד יודעים להעריך . היתה לי לקוחה שבמשא ומתן מול קבלן הורדתי לה את ההצעה הכי זולה ב-100 אלף שקל והיא היתה מודעת לכך , בסוף הפרויקט נשבר לה בטעות חלק באחד מהחדרים הרטובים בבית , שלחה אותי לקנות לה , והיו יומיים של ״סרטים״ בשביל חלק באמבטיה בשביל....  עשרות שקלים.... ״

דוגמא נוספת : לקוח קיבל מקבלן עולם ומלואו , תוספות שוות באלפי שקלים ולא גבה מהלקוח שקל ובסוף הלקוח מתווכח עם הקבלן על אספקה של ברזי ניל בשווי 300 שקל לכל הברזים .....

מקווה שהבנתם ....

טיפ

תילחמו על חיסכון במקומות החשובים והיקרים שבאמת ניתן לחסוך ולא במקומות שאתם חוסכים שם 100 שקל .... מניסיון . משם לא תשיגו  כלום  .

שכרתם מפקח אמין ומקצועי ? תעריכו אותם על העבודה הקשה ועל חסכונות גדולים שביצעו לכם . את המלחמות הקטנות על הכסף הקטן תשימו בצד....הם לא שוות את האנרגיה שבצידן .

 

וכמו תמיד .....תשקיעו בתיכנון ותקצרו את הפירות בביצוע .

 

בהצלחה רבה מאוד  !!!

שלכם ,

תומר   וצוות בונים בית


רכישות קבוצתיות לשלב מכרז ובחירת קבלנים