בונים בית פרטי? קריאת תוכנית אדריכלית ,קביעת מטר קבלני מול אדריכלי ואיך התכנון משפיע על עלות השלד שלכם | בונים בית
  

בונים בית פרטי? קריאת תוכנית אדריכלית ,קביעת מטר קבלני מול אדריכלי ואיך התכנון משפיע על עלות השלד שלכם

מה שלומכם חברים יקרים ?

עבר הרבה זמן מהפוסט האחרון עקב כל הלחץ של האתר החדש ולסדר את כל הקבלנים/ספקים מומלצים של כולכם,להרגיע את אשתי שלא תזרוק אותי מהבית בגלל כל העומס :-) אז סורי על העיכוב של שאר הפוסטים והגאנט שהבטחתי לסיים אך אני עושה את מירב המאמצים ואפנה לי זמן בשבוע והשבועיים הקרובים (אופטימיות זה חשוב) כדי להכניס את המאמרים החדשים ולשלוח לכם את הגנט שאני מאמין שיסייע לכולכם...

אז אני ראשית מקווה שכולכם בסדר והתהליך עובר כמו שצריך .

היום אני אכתוב לכם על תכניות מהנדס, איך קוראים אותן ומה חשוב בזמן תכנון האדריכל שלא ישפיע על עלות השלד וישמור עבורכם על הצעות מחיר ממוצעות . החלטתי שאת קריאת תכניות עבודה אכניס כמאמרים נפרדים כדי לא להעמיס עליכם .

אז ראשית אני מעלה תמונה של תכנית אדריכלית ומשם נמשיך ...

בכל מקרה כל סימון שאולי שכחתי להוסיף במאמר ושאתם נתקלתם בו ושאתם לא מבינים אותו שילחו אלי , אתן לכם הסבר ונכניס אותו למאמר עבור כולם. עוד משהו קטן וטוב... מי שמבאר שבע והדרום מוזמן לפנות אלי , יש קבוצת whatsapp שהקמנו של בונים מהאזור הזה , תשלחו אלי נייד ונצרף אתכם לקבוצה המדהימה הזו שנוצרה.

יחד נבנה את החלום - זה לא רק סלוגן חברים, זו המציאות...!

נתחיל חברים? קדימה....

אז ראשית בזמן שאתם מתכננים חשוב לזכור שבסוף התכנון יהיו לכם שני סוגים של שטחים , שטח עיקרי שזה השטח שעליו תכלס מורידים לכם מיסים ושטח שאינו עיקרי ,השטחים נבדלים זה מזה בעלות התשלום למנהל מקרקעי ישראל ובחלק מהרשויות גם בעלות המיסוי .(ישנן רשויות שאינן מחייבות שטחי שירות בתשלום ויש כאלו שכן) .שטח נוסף שאיננו מחושב כלל הוא חלל המדרגות בקומה אחת ,השטח של המדרגות מחושב בקומה העיקרית , קומת הכניסה ומופחת מן השטח בקומה בשניה . אם יש לכם מרתף אז שטח המדרגות ייחשב כשטח שירות . אם יש רק מרתף וקומת קרקע אז שטח המדרגות לא יחושב. מצ"ב דוגמא (אתם תראו את החישוב הנ"ל בגרמושקה שלכם)

גרמושקה - בניית בית פרטי

שיטת החישוב הנהוגה כיום עוד קיימת מלפני עידן המיחשוב ולכן החישובים נעשים באופן גיאומטרי על ידי יצירת מסגרת בה נכנס כל קונטור הבית (מתאר הבית) והורדות של השטחים שאינם נכנסים במניין השטחים . למשל מגרעות המבנה ביחד למסגרת הכללית , שטחי שירות , פרגולות , מדרגות (בקומה אחת בלבד) וכדומה...

כפי שאתם רואים בתוכנית לדוגמא שטח המסגרת הוא 180 מטר מרובע בקומת הקרקע אך הוא שטח דימיוני וממנו יירדו השטחים של המגרעות שראינו בדוגמא כמו ממ"ג ומחסן וכדומה ..... עבור כל קומה משורטטת יש מסגרת נפרדת ומחושבות ההורדות הרלוונטיות שכמובן יוצגו בתוכנית ההגשה שלכם .הפחתת ההורדות משטח המסגרת הכללית הוא השטח המחושב בכלל ולמיסוי בפרט . אם יש לכם מרתף שגובה התקרה שלה הוא 2.20 השטח יחושב באופן דומה כשסך השטח בסוף החישוב יהיה שטח שירות.

בואו נמשיך לתכנון ...

כשהאדריכל מתכנן לכם תוכנית אדריכלית אתם תראו תוכנית עם מידות וכ"ו כפי שאציג בתוכנית הבאה לדוגמא ועליה אסביר...תוכנית אדריכלית בניגוד לתוכנית הנדסית שארחיב בהמשך המאמר היא תוכנית יחסית מובנת ונועדה להנחות את הקבלן לבצע לפי המתוכנן אתרכז כאן רק בסימונים מיוחדים שלדעתי כדאי שתדעו ולא אתעכב על הפשוטים .

במשך תהליך התכנון אתם תראו תוכנית פחות מפורטת אבל רוב הסימנים שאראה יהיו בה אך לא כולם.

תוכנית אדריכלית - בניית בית פרטי

אוקיי , זאת תכנית אדריכלית לבית מסוים , בתכנון שלכם (שכמובן יהיה איטי ומבוקר תקציב כל הזמן ) , אתם תראו מידות מדוייקות של של כל החללים בבית שלכם.

בואו נצלול קצת פנימה....

תוכנית אדריכלית - מידות כלליות

מידות כלליות

תוכנית אדריכלית - מידות חלון

מה אתם רואים כאן ?

מידות חלון , גובה 170 ס"מ , רוחב 100 ס"מ

בתוכניות את בטח תראו סימונים כמו o.k ו u.k - מה זה ? זה בא מהמילה הגרמנית Oberkante זה בעצם O.K שזהו המפלס העליון של החלון ו U.K שזהו המפלס התחתון של החלון ותמיד ההתייחסות לגבהים היא מפני הריצוף העתידיים שלכם...



אז כאן אנו רואים שהאדריכלית מיקמה את הסף התחתון של החלון מגובה 40 מהרצפה עד גובה 210 וה +30 מציין השארת 30 ס"מ עבור תריס גלילה עתידי כך שיתקבל מידת אור נטו לחלון.

תוכנית אדריכלית- חלונות ונישות

תראו מידות של כל הבית כולל חלונות ונישות

תוכנית אדריכלית- פרגולה

פרגולת בטון כולל רוחב עמודים וגודל הפרגולה

תוכנית אדריכלית-  מידות חלונות ומידות כלליות

מידות חלונות ומידות כלליות

תוכנית אדריכלית-  תוכנית ממ"ד כולל גדלים

תוכנית ממ"ד כולל גדלים

בניית בית פרטי - תוכנית ממד

פרט ממ"ד שיהיה על אותו גיליון תכנון

h- מסמן שהאלמנט יהיה בגובה מסויים

צ.א - צינור אויר

אתם רואים שעובי קירות הממ"ד הפנימיים הם 20 והחיצוני 30 .

בניית בית פרטי - חתך צד של ממד

חתך צד של הממ"ד עם גבהים של כל אלמנט

בנוסף סף הממ"ד שעולה ב20 ס"מ (במקרה פרטי זה ) שיקבע את גובה הריצוף העתידי בהתאם לקו האפס אפס של הבית.

בניית בית פרטי - חתך צד ממד תוכנית אדריכלית

חתך צד נוסף של הממ"ד

בונים בית - תוכנית ממד אדריכל

כל פרט אמור להיות לכם ברזולציה יותר גבוה באותו הגליון כמו בתמונה הבאה

אדריכל תוכנית ממד - בונים בית

אין מקום ל"דימיון" של הקבלן ,, כל הפרטים רשומים

ככל שתהיו סגורים על הכל הבנייה תרוץ לכם ללא שינויים מיותרים

תתעכבו על התכנון , לא לרוץ להגשה מהר מידי אלא רק לאחר שתהיו סגורים תיכנונית ותקציבית על הכל.

תוכנית אדריכלית - בניית בית פרטי

אוקיי ,זוהי כבר תוכנית הנדסית שהולבשה יחד בסינכרון מול מהנדס הבניין, אז קיבלתם תוכנית (כמובן אחרת מזו ובהתאם למגבלות השטח ) אך עם מידות וסימונים ....

אז בואו נסביר מה כל סימון אומר כדי שתבינו ...

נתחיל את הסימון הזה ...

סימון זה אומר שגובה האפס אפס שלכם כלומר הרצפה העתידית שלכם תהיה בגובה של 29.03 מטר (מעל פני הים) מקו האפס האפס של השטח שלכם , מה זה בעצם גובה אפס אפס והמספר הזה 29.03 ? לכל אחד מכם כמובן יהיה מספר אחר ליד קו האפס אפס וזאת בהתאם לתוכנית הטופוגרפית שלכם שבעצם מתייחסת לגובה האבסולוטי ביחס לפני הים ,התכנון של הבית הוא תמיד בהתייחסות לגובה השטח שלכם וההפרש עם גבהי השטח המתוכננים כדי לאפשר את ניקוז הגשמים , בתוכנית זו למשל הגובה בגבולות השטח החיצוניים על פי התוכנית הטופוגרפית הוא 28.23 שזה אומר 80 ס"מ נמוך יותר מקו הריצוף העתידי ... ועל פי זה מתכננים את הגבהים , שיפועים וכ"ו.... כדי שהמבנה והשביל שלו יתחברו בצורה מושלמת למצב החיצוני של המבנה חשוב שתישמו לב לגבהים של המדרכות והכבישים לפי תוכנית המדידה שיש לכם אותה שיש לכם אותה כבר בשלב התכנון... או לוודא תכנון עתידי של הרשות , במקרה שעדיין השטח אינו מפותח....

נתקדם לסימון הבא...

בניית בית פרטי - תוכנית אדריכל

בתוכנית אתם תראו את הסימונים האלה עם מספרים לצידם ...הרבה תלוי בתוכנה של המהנדס והאדריכל

עם תוכנית הסימונים בתוכנית אבל בגדול הרוב זהה...

כל סימון כזה מסמן עמוד תמך מזוין שנשען על קלונס , אלה עמודי הביסוס של הבית ....

יהיו לכם המון עמודי ביסוס , תעברו אחד אחד ותראו שהם במקום הגיוני.

חשוב שתשימו לב שעמודי הביסוס לא נמצאים במקומות שהם לא אמורים להיות , כבר ראיתי מקרים שעמודים נמצאים באמצע עליות גג ובמקומות שמפריעים , חשוב שבסוף בעזרת האדריכל שלכם תניחו תוכנית הנדסית על התוכנית האדריכלית כדי לוודא שאין עמודי ביסוס במקומות שהם לא צריכים להיות. יחד תעברו על הכל

כל סימון כזה מציין קיר בטון מזוין , במרה הזה קיר ממ"ד פנימי בעובי של 20 ס"מ

קיר חיצוני דרך אגב של ממ"ד אמור להיות 30 ס"מ.

יש מקרים שבהם קיר ממ"ד חיצוני יכול להיות 40 ס"מ וקיר פנימי יהיה 30 ס"מ וזאת בהתאם להוראות פיקוד העורף באזורים שונים במדינה.

בכל מקרה כל סימון כזה מסמן קיר בטון ולא בלוקים.

בניית בית פרטי - בונים בית

אוקיי , עוד 2 סימונים שחשוב לדעת ....

בעליון אתם רואים סימון של קו שלידו כתוב מידה 20 שזה עובי הקיר , בקרבתו יש פתח ,חלון שרוחבו 50 ס"מ וגובהו 140 ס"מ .יש לכך שני סימונים : האחד , קו ניצב לחלון ובו רשומה מידת רוחב החלון מעל הקו ומידת גובה החלון מתחתיו .

והשני , כחלק ממידות החוץ הכלליות של הבית כאן אפשר לראות שרוחב החלון (קו המידה הכללי) הוא 50 ס"מ , מתחתיו רשום גובה החלון + 30 ומתחת לזה מספר של ה u.k שהסברתי בתחילת המאמר .

למטה אנו רואים סימון של צמ"ג שזה צינור מי גשם בגודל של 4 צול ....

צינור מי גשם לעולם אבל לעולם לא ייכנס בתוך עמוד ביסוס ... תזכרו את זה כשתהיו בשטח... בדרך כלל מעבים את עמוד התמך ושם מכניסים את העמוד.

נמשיך ? ברור.... :-)

תראו גם סימונים כאלו , זהו עמוד שיכול לשבת על כלונס או לא אבל זהו עמוד שאתם רואים 6 נקודות שבעצם מסמנים קוצי ברזל שזהו עמוד בטון שתול ברוחב 60 עובי 20.

כאן אתם רואים עמוד ביסוס פינתי , מה חשוב לראות כאן שיש הכנה גם לפינת החלון העתידית , חשוב לבצע הכנה של לפחות 7 ס"מ עבור הכנה לתריס גלילה, לעיתים לא מבצעים הכנה כזו מה שמצריך עיבוי בשטח והקטנת החלון אז תשימו לב.

כאן אתם רואים סימון של חלון וטרינה שהאדריכל סימן שיש צורך לעבות את עובי הקיר ל30ס"מ עבור הוטרינה והתריס העתידים להיכנס שם . אם לא היה מבוצע עיבוי אז היתה בעיה בעתיד בהתקנת האלומיניום , חשוב לשים לב .

בכלל חשוב שתתייעצו על קבלן אלומיניום עוד לפני תחילת השלד כי לעיתים קיימים עיבויים שיש צורך לבצע בקירות על מנת לתמוך בהתקנת האלומניום . המגדילים ראש סוגרים את קבלן האלומיניום עוד בשלב השלד ...

כאן אתם רואים סימון של דלת עם כיוון הפתיחה שלה בתוספת המידות (ברוטו) שלה.התוכניות הן תוכניות בנייה ונועדו לקבלנים ולכן המידות הן מידת הפתח בין הבלוקים. כאן בשרטוט רוחב הפתח בין הבלוקים הוא 80 ס"מ וגובהו מהריצוף המתוכנן 210 ס"מ . הרוחב בפועל אחר משקוף והתקנת הדלת יהיה 10 ס"מ פחות ברוחב ו5 ס"מ פחות בגובה . בתחילת הבנייה לאחר שלד הגובה יהיה גבוה יותר ב10 15 ס"מ כי תזכרו שיש עוד למלא מצעים עבור הריצוף עצמו...

שימו לב שכיוון פתיחת הדלתות הוא נכון והגיוני ומידות הנטו של הדלת הן לא קטנות מידי (רוצים מידת נטו 80? בתוכנית האדריכלית המידה בין הבלוקים תהיה 95). הסבר...

נניח שברצוננו להתקין דלת ברוחב 80 ס"מ.שתדעו שרוחב המשקוף הסופי של הדלת הוא 4-5 ס"מ (מכל צד חמישה ס"מ).

ובסך הכל רוחבם הכולל של שני המשקופים יחד הינו כ- 10 ס"מ כפי שכתבתי אז... רוחב המפתח של המשקוף העיוור לצורך התקנת דלת ברוחב 80 ס"מ יהיה 90 ס"מ (80+5+5=90).

רוחב המפתח בקיר בין הבלוקים, לצורך התקנת המשקוף העיוור, יכלול גם את עובי משקוף העץ של המשקוף העיוור, משקוף העץ מבוצע כהכנה לטיח שהוא 2.5 ס"מ – ולכן....

רוחב המפתח בקיר יהיה 95 ס"מ (80+5+5+2.5+2.5=95).אז שימו לב שאם תרצו פתח נטו של 80 ס"מ אז מידות האדריכל ברוטו יהיו 95 ס"מ מידות בין הבלוקים.

שימו לב גם שהדלתות לא נפתחות על ארונות מקלחת (גם את זה ראיתי) כך לעבור דלת דלת על התוכנית האדריכלית ולבדוק .

רצוי להכין "שן" של 10 ס"מ כפי שאתם רואים כאן להתקנת הדלת.

מידות מומלצות נטו :

חדרים - 80 ס"מ

מקלחות - 70 ס"מ

אבל תכלס הכל שיקול אישי שלכם , רק שתדעו איך מחשבים ושתתנו לכך דגש ברמת התכנון.

בנוסף חשוב לבדוק בתוכנית האדריכל שחדרי הילדים לא קטנים מידי , לדעתי גודל טוב זה גודל של 12 מטר מרובע אבל הכי חשוב לוודא שנכנסת לכם שם מיטה וחצי ,ארון ושולחן כתיבה ושכל זה מאפשר לכם פתיחה של דלתות וחלונות .

שגודל הסלון לא קטן מידי או גדול מידי , גודל סלון מינימילי לדעתי הוא 5 על 5 אך הכל תלוי במגבלות ובצרכים שלכם.

לבדוק שהמטבח הוא מספיק גדול ומרווח ומתוכנן יעיל בין שלוש פינות העבודה (מקרר,כיור וכיריים) מטבח סגור או פתוח בהתאם להעדפות שלכם . במידה ואתם רוצים אי אז שיש לפחות מטר בין האי לתחילת השיש שלכם . תזכרו שמהקיר יש את ארון המטבח ואת השיש עליו , תזכרו שיש את השיש שהוא כ 60 ס"מ מהקיר ואז תראו אם הכל מסתדר לכם מבחינת המרחקים.

בקיצור לשים לב בתוכנית האדריכלית לכל הדברים כולל מיקומי כיורי מטבח ורחצה.

ממשיכים בתכנון ....

עוד אלמנטים שתקחו בחשבון כשרוצים להבין את עלויות הבנייה. בתכנון אתם תתכננו לא רק את המרחב הפנימי כמו שראינו אלא האדריכל גם יתכנן לכם חזיתות מה שמשפיע ישירות ובאופן משמעותי על הצעות המחיר של השלד שלכם ...

לדוגמא אם האדריכלית שלכם תיכננה פינות עגולות , מרפסות עגולות , קריניזים כפי שתראו בתמונות הבאות קבלן השלד שיבוא לתת לכם הצעות מחיר יתמחר בהתאם את העלות שלו כיוון שבשבילו עבודת הטפסנות היא קשה יותר עקב כך ולוקחת הרבה זמן אך אם הבית מרובע עם פינות הצעת המחיר תהיה ברמת הממוצע כיוון שעבודת הטפסנות פשוטה יותר .

הנה דוגמאות לשלד יפה אך עם אלמנטים שמייקרים את עלות העבודה ובעקבות כך את עלות הצעות המחיר...

עלות בניית בית פרטי בזול - תוכנית אדריכלית

שימו לב לקרניזים ולמרפסות העגולות והעמודים הלא סטנדרטיים - מייקר

שוב קרניזים...

בניית בית פרטי בזול, למה לא קרניז

מרפסות עגולות וקריניזים , אלמנט קשה לביצוע לקבלן השלד

ברגע שיש הרבה אלמנטים כאלו שחוזרים על עצמם הצעת המחיר תהיה יקרה...

קחו זאת בחשבון...

קחו גם בחשבון ייקור של שלב הטיח כיוון שהטייח רואה כאן המון "פינות" ולכן יתמחר בהתאם...

אז הבנתם ? אל תתנו לאדריכל להתפרע עם אלמנטים מסובכים לקבלן שלד , זה אמנם יפה מאוד אך יתבטא בהצעת המחיר שלכם , תבנו שלד מרובע ויפה וניתן לעשות כאלו , גם חלונות עם קשתות מייקר אז שימו לב לכל אלמנט שהאדריכל משרטט לכם ... כל דבר כזה מתוגם ישירות לכסף...

אז בואו נמשיך ... מה עוד משפיע על עלות השלד בתכנון?

שתבינו שכשאדריכל מתכנן לכם בית הוא מתכנן עפ"י התב"ע(שזו תוכנית בניין העיר והיא נקבעת על ידי הרשות שלכם שמגדירה מה מותר ומה אסור לבנות) ועפ"י המגבלות שלו אך בסופו של דבר אתם מקבלים בית על פי מטר מרובע מסויים , לדוגמא בית של 200 מטר במפלס אחד , כלומר 200 מטר אדריכלי ....

קבלן שלד אינו מסתכל על המטר האדריכלי וזה לא מעניין אותו כי הוא סופר יציקות ולכן ה200 מטר האלו הוא רואה אותם כרצפה שהוא יצטרך ליצוק וגם ... תקרה , מסתור דודי שמש , פרגולות בטון ועוד אלמנטים שאתם מוסיפים בתוכנית האדריכלית , כל דבר מתורגם לכסף... את כל זה הוא מחשב בעלות הכללית שלו והקבלן רואה מטר קבלני ולא אדריכלי.

אז איך מחשבים מטר קבלני בכלל? איך קבלן השלד מחשב לכם את עלות השלד ?

אז יש קבלנים שמחשבים לפי חללים כלומר לפי שטח ריצוף נטו ואז מוסיפים אלמנטים כמו פרגולות בטון ומסתורים ואלמנטים נוספים למטר הקבלני שלהם. ויש כאלו שמחשבים לפי היציקות של הבית שלכם .

מדרגות משוננות , תוספות לגג , קרניזים ועוד אלמנטים לא סטנדרטיים יתומחרו בהתאם .

גדרות למשל קבלנים מחשבים בין 400 ל-600 שקלים למטר , בדרך כלל במשא ומתן ניתן "להתווכח" על זה כדי לקבל מחיר טוב מצידכם ומצד הקבלן לזכות בעבודה , עניין של משא ומתן.

יציקות לפי 500-600 שקלים למטר. אם יש פרגולת בטון מעל היציקה היא תחושב כמטר קבלני , שוב פרגולות יחושבו אך גם הקבלן יודע שאם הוא יגזים בהצעת המחיר הוא לא יזכה בעבודה ולכן כל עוד הפרגולה סטנדרטית ניתן להגיע להבנות גם בנושא זה.

דרך אגב , מטר קבלני ממוצע היום עולה 1600-1500 שקלים לא כולל מע"מ

עבודה בלבד עולה בערך בין 500 ל-800 שקלים למטר מרובע

חומר עולה בין 800 ל-1000 שקלים למטר מרובע.

ההפרשים בהצעות המחיר שלכם יהיו עקב כך שכל קבלן מחשב אחרת אלמנט כזה או אחר אז הצעת המחיר משתנה.

בנוסף גם עלות העבודה משתנה כשיש כאלו שמביאים פועלים מהשטחים שזולים יותר לעומת פועלים ישראלים שבסופו של דבר כל קבלן מקזז את עלות החומר והפועלים ומחשב את הרווח הקבלני שלו ולכן ההפרשים בהצעות המחיר.

כפי שאני תמיד אומר , תתחברו תמיד להצעות המחיר שמתומחרות הוגן באמצע הסקאלה , בדרך כלל שם יושבים הקבלנים הטובים.

אז בואו נתחיל עם 6 איורים כששתי הדוגמאות האחרונות הן אמיתיות מהשטח לאופן חישוב מטר קבלני ,לפי חישוב היציקות ששם מניסיון תגיעו פחות או יותר לעלות השלד שלכם . (סליחה על השרטוטים הגרועים ברמה של כיתה ג :-) )

אני אסביר רק את השיטה השניה כיוון שלפי שיטת החללים כל קבלן יחשב לכם לפי אלמנטים יצוקים , פרגולות וכ"ו .

אני רק נותן לכם אפשרות חישוב מסויימת שמניסיון פחות או יותר במידה והשלד שלכם לא "מופרע" להגיע לרת תמחור שתהיה בממוצע של הצעות המחיר שלכם ( עדכנו אותי בהמשך אם צדקתי ...) בנתיים לפי שלדים של בונים מהקהילה שלנו השיטה נותנת מדד סביר ,אמנם לא מדוייק אבל בכיוון .

בגדול משטחי בטון שאין מעליהם תקרה נוספת הקבלן יחשב אותם לפי 50% מהשטח שלהם.

בואו נראה את הדוגמאות: (כולם היטלי צד

דוגמא ראשונה שתבינו

בית 100 מטר אדריכלי, תחושב על פי הקבלן כך:

100 מטר רצפה = 100 מטר נטו

100 מטר תקרה = 50% מערך השטח כלומר 50 מטר כיוון שלקבלן יש רק יציקת גג ותו לא ולכן מחושב לפי 50%

יצא סה"כ 150 מטר קבלני

1500 שקלים למטר כפול 150 = 225000 שקלים

אם היה הבית מחולק לשתי קומות כשבכל קומה 50 מטרים האם היינו מקבלים יותר מטר קבלני ?

לא , היינו מקבלים 125 מטר קבלני אבל זה לא אומר בהכרח שבסוף הדרך הבית יעלה זול יותר מבית בקומה אחת כיוון שלבית בקומה אחת יש רק 2 יציקות ( פחות זמן יציקות לקבלן) , יותר קל לטייח ( פחות פיגומים) ולכן לא ניתן להשוות וכל בית הוא בפני עצמו בהתאם לאלמנטים שבו.

בית של 150 מטר נטו אדריכלי יחושב ...

100 מטר רצפה = לפי 100% מהשטח כלומר 100 מטר

50 מטר רצפת קומה א = לפי 100% כלומר 50 מטר

50 מטר מרפסת = לפי 50% כלומר 25 מטר

50 מטר גג עליון = לפי 50% כלומר 25 מטר

מטר קבלני = 200 מטר

צפי הצעת המחיר= 200 כפול 1500 = 300000 שקלים

תקרה כפולה ? מי לא אוהב ? :-)

כיוון שלקבלן בתקרה כפולה יש עבודה נוסםת של תמיכת התקרה במאריכים ולעיתים מאריכים מיוחדים

ועבודה נוספת אז הם יתמחרו בהתאם את עלות העבודה . בדרך כלל כך

רצפת קרקע = לפי 100% , 100 מטר

50 מטר רצפה קומה א = לפי 100% , 50 מטר

50 מטר גג קומה א בלבד= לפי 50% , 25 מטר

50 מטר חלל כפול = לפי 80% , 40 מטר

מטר קבלני = 100+50+25+40=215

עלות = 215*1500=322500 אלף שקלים

עלות בניית בית פרטי

65 רצפת מרתף = לפי 100% , 65 מטר

100 מטר גג מרתף/רצפת קומת קרקע = לפי 100% , 100 מטר

50 מטר רצפת קומה א = לפי 100% , 50 מטר

50 מטר גג קומה א = לפי 50% , 25 מטר

50 מטר גג חלל כפול = 40 מטר

מטר קבלני = 65+100+50+25+40 = 280 מטר

עלות שלד = 420000 שקלים

כמה עולה לבנות בית פרטי

טוב , בואו נתקדם לבית אמיתי שנבנה בשרון לפני חצי שנה לפי המטרג הזה

65 מטר מרתף = לפי 100%

100 מטר רצפה קומת קרקע = לפי 100%

80 מטר רצפה קומה א = לפי 100%

80 מטר גג = לפי 50%

סה"כ מטר קבלני = 285 מטר

עלות = 427500 שזוהי דרך אגב היתה העלות האמיתית שלו (4300000 שקלים)

בית באזור אשדוד/אשקלון שהסתיים עכשיו

80 מטר רצפת מרתף = לפי 100% , 80 מטר

200 מטר קומת קרקע , לפי 100% , 200 מטר

200 מטר גג = לפי 50% , 100 מטר

מטר קבלני = 380 מטר

עלות לפי החישוב = 570000 שקלים

הבונה קיבל הצעות מחיר מ500000 ל590000 כשבסוף סגר עם קבלן ב570000

כולל חומות ופיתוח.

מה יותר יקר ? 2 קומות או קומה אחת ?

כפי שאתם רואים לבית במפלס אחד יכיל יותר מטר קבלני , יותר כלונסאות כי התכסית יותר גדולה ולכן יותר יקר

בדוגמא הראשונה שהבאתי ראיתם שתכלס בקומה אחת יצא לכם לקבל יותר מטר קבלני , 150 מטר לעומת 125 מטר בשתי קומות

אז אתם תשלמו יותר בשלד אך הבנייה לקבלן תהיה מהירה יותר בקומה אחת כיוון שיש פחות יציקות ולכן הוא יכול לבצע לעיתים הנחה למטר המרובע , בנוסף טיח יעלה זול יותר . בסופו של דבר אין יותר מידי הבדל בעלויות של מפלס אחד או 2 מפלסים , שניהם יעלו פחות או יותר אותו דבר בסה"כ הכללי וכל בית לגופו ואין מסקנה חד משמעית.

יציקת מרפסות ופרגולות בדרך כלל יחושבו לפי 50% מערך היציקה אם בכלל , יש קבלנים שלא יחשבו לכם את זה כדי לזכות בעבודה,הכל תלוי ברמת הזמינות של הקבלן ועד כמה הוא צריך את העבודה .

אז מה עוד יכול לייקר לכם את השלד ?

מהנדס ? אכן... למרות שבנושא הזה אין לכם שליטה ואני מעדיף מהנדס שמרן , אך אני רק מסביר שלכל דבר יש משמעות , גם למהנדס וגם אותו קבלן השלד רואה.

ישנם מהנדסים שמרנים וישנם כאלו שלא . ממוצע של ברזל לקוב בטון עומד בממוצע על 70 ק"ג לקוב בטון.

במידה והמהנדס שמרן(שכפי שאמרתי זה בסדר גמור ) אז כביכול יהיה לכם יותר ברזל אך לא רק זה כיוון שכשקבלן שלד רואה קטרי ברזל גדולים יותר הוא יחשב לכם יותר את העבודה שלו , יש הבדל בין חישוקים סטנדרטיים בקוטר 8 לכאלו שהם קוטר 10 , יש הבדל הין רשתות מרותכות בקוטר 6.5 לכאלו שהם בקוטר 8 או 10 . לקבלן מדובר בעבודה קשה יותר ולכן יתמחר את העבודה בעלות גבוהה יותר.

מהנדס שמרן יכול לייקר את עלות השלד שלכם בין 10000 ל-30000 אם הוא ממש "מתפרע".... בדרך כלל העלות היא לכיוון הנמוך.

מה עוד חשוב לבדוק ?

ביסוס הבית כמובן ..... דוח קרקע ביצעתם ?

יש מקומות בהם האדמה טובה וסופגת ויש מקומות שלא , יש מקומות שיצריכו מכם קידוחים סטנדרטיים בעלות של 20 שקלים למטר ויש כאלו שיצטרכו מכם לבצע קידוחי מיקרופייל כיוון שהקרקע סלעית , קידוח מיקרופייל כזה עולה 150 שקלים למטר.... מה שייקר לכם את העלות הכוללת של השלד. מיקרופייל דרך אגב זהו קידוח לקרקע סלעית , מבוצע בקטרים קטנים יותר ומחייב דיוק גבוה.

דוח הקרקע שתבצעו יגדיר במדוייק את סוג הקרקע והביסוס שתצטרכו כך שתהיו מוכנים גם לעלות זו.

טוב , אני חושב שכיסיתי את הרוב , אם יש לכם שאלות נוספות כמובן שתשלחו פידבק ואעדכן את המאמר בהתאם לשאלות שלכם...

תודה לכולם על העדכונים וההמלצות על הקבלנים , כל הכבוד !!!

אל תפסיקו , נורא קשה לי להחזיר הודעה לבונים באזורים מסויימים שעדיין לא קיבלתי המלצות מהבונים אז אם סיימתם לבנות תתרמו בחזרה לקהילה שלנו בדמות של המלצות לקהילה שלנו ושיתופים שלכם באתר .

במאמר הבא אכתוב לכם על קריאת תוכניות עבודה לשלד , תתוכניות אלומיניום וחשמל.

הכי פשוט שאוכל...

שבוע נפלא לכולכם...!