כללי זהב להצלחה בתהליך הבניה | אקדמיית הבניה - בונים בית

רכישות קבוצתיות לשלב תיכנון

צוות בונים ביתנכתב ע"י צוות המומחים של בונים בית



היי בונים יקרים ….


מעוניינים להצליח בתהליך הבניה ? קדימה :-) תקשיבו לתובנות ותנסו להתחבר אליהם ותבינו שבניה פרטית יכולה להיות חוויה אם מבצעים אותה נכון ולא אם מנסים ללמוד תוך כדי תהליך …. דברים יכולים לעבוד אחרת לגמרי…

אז קדימה…


ראשית … חשוב להבין שהמצב היום, לצערי, בשוק הבניה הפרטי הוא התנהלות בעייתית שלנו , של הבונים מהקהילה הנפלאה שלנו, עקב היסטוריה שקיימת המון שנים בתחום הזה ועדיין קיימת.

המון בונים מגיעים לסוף הדרך ואומרים ״חבל שלא לקחתי ...", ״ חבל לא חשבתי על זה קודם...״ כלומר יש המון דברים שבדיעבד הם היו עושים אחרת ….. ואני כאן כדי למנוע מכם להגיע בסוף הבנייה או אפילו במהלכה למצב זה.


שכירת אדריכל ומהנדס זולים
המצב כיום:
כיום יש תחרות רבה בשוק וישנם המון אדריכלים/מהנדסים וכמו בכל שוק יש טובים יותר ויש טובים פחות . הטובים פחות בדרך כלל עולים פחות . אדריכל ומהדס שאינם מוכשרים מספיק גורמים לטעויות תיכנון שעולים לכם עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך תהליך הבניה ומעלים לבסוף את עלות הבניה שלכם .
המצב הרצוי:
שכירת אדריכלים רציניים ומהנדסים מקצועיים (ראו מאמר מהנדסים) , בחירה נעשית רק על סמך קבלת המלצות, המלצות, המלצות ולא לחסוך על שכר המתכננים שלכם . הרווח שלכם יהיה עשרות מונים אחר כך בעלויות הבנייה הכוללת .

"מספיק לי רק אדריכל ומהנדס לפרויקט" .האומנם ?
המצב כיום:

אנשים מתבססים רק על שתי הפונקציות האלו מה שגורם ללא מעט ליקויים תיכנוניים ולא מעט אלמנטים תיכנוניים שנשכחו בדרך. שתבינו שאדריכל ומהנדס לא בקיאים בכל הדקויות ולכן לא מתכננים הכל ….
כשאני ממליץ לבונים לקחת יועץ איטום , יועץ חשמל , יועץ תיכנון נוף ,מעצבת פנים ,הם עונים לי: ״ , מה אני צריך , יש לי אדריכל ומהנדס , למה לזרוק עוד כסף?? ממש אין לי כרגע ואני מעדיף לחסוך את הכסף הזה …"

חשוב לציין שבענף הבנייה בכלל היועצים בתחומים השונים נוטלים חלק מאוד חשוב בתכנון, לעומת זאת במקרה של בניה עצמית הבונים נוטים לצערי לזלזל עקב חוסר מודעות לנושא ולא להיעזר ביועצים השונים כי זה "כולה בית קטן ותיכנון פשוט " (שלמעשה זה ממש לא כך) .

להצלחה שלכם אני ממליץ בחום  לא "לחסוך" ולוותר על יועצים אלו, כי את העלות שלהם, תכסו באמצעות מניעת טעויות  והקטנת תוספות ושינויים שעליהם תשלמו או באיכות חיים או בלא מעט כסף.
אז בואו נחשוב רגע …. המון בונים אינם מבינים שאדריכל אומנם מתכנן, אך כל התכנון בגדול כלומר אדריכל מתכנן מיקום של המקלחות, אך אינו מתכנן לכם את מערכת האינסטלציה,  כיוון שאינו מבין לעומק בתחום ולכן אינו יכול לעשות זאת, אדריכל מתכנן לכם תוכנית תאורה וחשמל אך רק תוכנית מיקומים וגם זה על סמך הבנתו המוגבלת יחסית בתחום, הוא אינו מתכנן לכם את מערכת החשמל , חלוקת מעגלים , לוח חשמל ( כמה רזרבה להשאיר לתוספות שתרצו בעתיד , ועוד …)  , לשומרי שבת שבינכם לא תהיה התחייחסות לשעוני שבת וחלוקת הבית לאזורים מהבחינה הזו …
אזעקה ? תקשורת ? בית חכם ? מצלמות ? כל זה לא מקבל התחייסות כלל ובמקרה הטוב רק מיקומים שגם הם אינם נכונים בהכרח כי אדריכל אינו מתכנן חשמל ומערכת אזעקה…
וכך בכל תחום ותחום , אדריכל יכול לתכנן פרטי איטום אך הוא לא בהכרח נכון לבית שלכם ועוד ועוד…ברוב המקרים האדריכל לא יודע הכל וגם אתם לא יודעים עד כמה הוא יודע וכמה התוכנית בשלה לבניה …
אדריכל היא פונקציה חשובה שרואה את כל התיכנון הכולל בגדול ודואגת בעיקר לחלוקת חללים בבית ולנראות החיצונית של הבית אך לא מעורה בפרטים הקטנים ששם היועצים השונים נכנסים .
אני משווה את האדריכל למשל למעצב מכונית , הוא מעצב את המכונית אך מה עם המנוע ? תיבת ההילוכים ? מערכת המיזוג ? אתם צריכים להבין שהאדריכל לא יכול להיות מומחה בכל התחומים. הוא אומנם מתכנן לכם את הבית אך עם מגבלות בירידה לפרטים בכל תחום ותחום והיום רוב הטעויות התכנוניות נובעות מכך שהבונים אינם שוכרים לעצמם יועצים .
יועץ חשמל יכין לכם תוכנית מסודרת ומקצועית על סמך התוכנית האדריכלית ויתקן לכם טעויות תיכנון של האדריכל. יועץ החשמל יתכנן לכם את הבית מבחינת תיכנון מעגלים בצורה אופטימלית ויכין לכם מפרט מותאם ומסודר לבית שלכם.
אז עכשיו תגידו ״תכלס , למה אני צריך ? אני אלך לקבלן חשמל שלי שיתכנן לי ויבצע ״  

זה נכון אך גם קבלן מפתח יכול לתכנן לכם בית , גם קבלן איטום יכול לתכנן לכם את מערכת האיטום וכך הלאה…

אך כשאתם ניגשים לקבלנים עם תיכנון מינימלי (תיכנון של אדריכל בלבד) תהיו סמוכים ובטוחים שיקרה הדבר הבא:

הקבלן (שרוצה לזכות בעבודה שלכם) יכין לכם הצעה על פי פרשנותו בלבד שאומרת לבצע את המינימום ההכרחי כדי לקבל את העבודה ( הוא יודע שיש מולו מתחרים) ולכן הוא יתן לכם את ההצעה הכי נמוכה מבחינתו. ואז, תוך כדי עבודה או שאתם תמשיכו כרגיל, תקבלו איכות נמוכה של עבודה וחומרים או שלא תהיו מרוצים ותרצו שינויים וגם תשלמו עליהם….ויש לי המון דוגמאות עצובות לכך …

הדעה הרווחת של בונים היא שיש לי תוכניות עבודה של אדריכל ומשם הכל יהיה בסדר….טעות!

(גם מפקח אגב הוא לא יועץ ואל תצפו ממנו להחליף את שלל היועצים כי הם ממש לא שם….)


המצב הרצוי:

שכירת יועץ לתחומי התשתיות לכל דבר בנפרד , העלות שלהם אינה יקרה ואתם תקבלו בסוף מוצר איכותי .

היועץ הוא איש שלכם ומייצג את האינטרס שלכם , הוא זה שיתכנן לכם את מערכת האיטום (לדוגמא) ואת החומרים שהקבלן ישתמש בהם ולא הקבלן , הוא יכין סט תוכניות לאיטום כולל את כל הדרישות הספציפיות לבית שלכם שמביאות את האיכות לבית שלכם , עם זה אתם ניגשים להצעות מחיר ומקבלים הצעות על פי אותו "תפוח" שהיועץ הגדיר …!

וכך לגבי כל תחום ותחום , לא פעם קורה שהיועצים "עולים" על טעויות לפני ביצוע הבניה בפועל ואז האדריכל מתקן הכל מראש עוד לפני שעליתם לשטח….מה שחוסך לא מעט עוגמת נפש וחיסכון כספי.


בנוסף, כשלא שוכרים יועץ, מה שקורה בשטח שהשינויים קורים תוך כדי תהליך בניה עם כל הלחצים (זמן וכסף) ורוצים לעשות את השינויי "מהר" כדי לא לעכב את הפרויקט ולרוב שינוי בשטח בלחץ תוך כדי בנייה, גורר צרות ותקלות נוספות ….

כשיועץ מתכנן לכם הכל מראש, במקביל לאדריכל, הכל נעשה בשיקול דעת בלי שום לחץ מצד מבצעים, אתם ומרוויחים איכות של תיכנון וכמובן שקט ורציפות של הביצוע לאחר מכן …

שכירת יועצים יחסכו לכם בעלויות ותוספות וימנעו לא מעט בעיות ועוגמת נפש..


בקשה להצעות מחיר וחתימה על חוזים ללא מפרטים והנחיות לקבלן ומה אלו מפרטים ?


המצב כיום:

בונים יוצאים למכרזים וחתימת חוזים ללא הגדרה מדויקת של מפרטים ודרישות ביצוע מה שגורר הבדלים בין הצעות המחיר ויותר מזה בביצוע איך תפקחו על הקבלן ? לפי מה ? אם לא הגדרתם לו איך אז איך המפקח יפקח ?

זה כמו להגיע עם תמונה של בית מהאינטרנט לקבלן ותגידו לו "אלון, כזה בית אני רוצה, שמעתי שאתה קבלן טוב , תכלס , סומך עליך…. כזה בית בדיוק ." :-)

עכשיו איך תדעו איזה בית הוא "מכין" לכם ? איזה בלוקים ? עם איזה חומרי בנין הוא עובד ? איזה סוג חלונות ? זכוכיות ? ועוד ועוד ועוד…..

גם המפקח הכי מוכשר יתקשה לפקח, כי על מה לפקח ? אין שום "מתכון" וה "מתכון" הוא של הטבח שמחליט לכם (הקבלן) ולא אתם (אתם והיועצים) שכתבתם אותו, ולכן או שיהיה לכם טעים או שלא ….. ואז מה קורה שהבניה לא תואמת לציפיות שלכם ? כן….נכון…. ב ע י ו ת ועוגמת נפש….


אבל למה שלא אתם תגדירו לו מראש איזה בית לבנות ?

דוגמא :

בונה לקח קבלן איטום לאחר מכרז בין 4 קבלנים , אני המלצתי לו על קבלן שהיה יקר ב- 8000 שקלים מהקבלן שהוא שכר בסוף.

לאחר כחודשיים מסתבר שאותו קבלן לא אטם את קורות היסוד לפי תקן ובביצע היו כשלים ולכן פוטר ובסופו של דבר , מדוע זה קרה ? אותו בונה לא ניגש עם מפרט ברור לקבלנים וכל קבלן עושה כראות עיניו והצעת המחיר שלו לא תואמת את דרישות הפרויקט ואותו בונה לא יודע להשוות בין ההצעות.

במקרה הזה הקבלן שהצעתי לו משתמש תמיד בחומרים הכי איכותיים ועובד על פי תקנים והקבלן השני הוא קבלן "טנדר" שאינו עובד כך , ברור מאליו שהצעה של הקבלן הראשון תהיה יקרה יותר אך את מה אתם בדרך כלל תעדיפו? כן…. כמובן את הזול אך אין לכם מושג מהם באמת ההבדלים בין ההצעות ….

מי שמוציא את המפרטים האלו אלו היועצים שתיכף נדבר על כל יועץ ויועץ (ושוב , זה כסף שאומנם אתם מוציאים אותו עכשיו אך מרוויחים אותו אחר כך )


המצב הרצוי:

הגדרה מדוייקת של היועצים, סט תוכניות ברור ודרישות לביצוע ברורות מה לבצע , איך לבצע ועם איזה חומרים, בלי שום פרשנות . אם נתחבר לדוגמא שנתתי מקודם במידה ואותו בונה היה לוקח יועץ איטום הוא היה מקבל מפרט מסודר ותוכנית מסודרת להצעת מחיר ואותם קבלנים היו מתיישרים לפי המפרט והדרישות שלכם .

מבטיח לכם שלא יהיו הפרשים מהותיים בין הצעות המחיר….!

וזה נכון גם לחשמל , אינסטלציה ועוד….

אותם מפרטים אגב משמשים גם להתחייבות חוזית לאותם קבלני ביצוע (חתומים ומצורפים  כנספח לחוזה מול הקבלן המבצע) שרק על פיהם תתנהל העבודה בשטח, מה שאומר שהם מחוייבים למפרטים של היועץ!  על כל המשתמע מכך… בלי "אילתורים" בשטח של הקבלנים.


מהם המפרטים ?

מפרטים אלו הגדרות מילוליות לביצוע, שמשקפות את דרישתכם המקצועית מול הקבלנים שאינן יכולות להתפרש על ידם  ומייצרות ״שפה״  משותפת שלכם מולם ומול המתכנן שלכם , במפרטים קיימות הדרישות לביצוע ואם ניקח את האיטום לדוגמא, שם יופיעו כמובן הנתונים בהתאמה לבית שלכם (ואל תעתיקו ממפרטים של בתים אחרים שזו עוד טעות שכיחה ) את חומרי האיטום , במה להשתמש ? כמה יריעות ? ועוד … ברמת פירוט כזו שכל הצעת מחיר וכל ביצוע יתייחס למפרט הזה בלבד וכך תוכלו להשוות "תפוח לתפוח" בצורה אמיתית ולא להשאיר הכל "באוויר" כי בבניה אין בע"פ וכל מה שבע"פ הוא כמובן פתח לבעיות ובדרך כלל הפרשנות של הקבלן היא לטובתו או פשוט העניין לא קיים מבחינת הקבלן .



אלו יועצים כדאי לשכור?


  1. איטום - התחום שבו יש את מירב ליקויי הבניה . קחו יועץ. לא לוותר ...! לא תתחרטו…

  2. אינסטלציה - האדריכל אינו מתכנן את מערכת האינסטלציה ,כיום כבר בלא מעט מועצות יועץ האינסטלציה הוא חובה. ממליץ לשכור יועץ אינסטלציה לא רק עבור ניספח סניטרי אלא עבור תיכנון מלא ובקרה בשטח.

  3. חשמל - מערכת החשמל בבית פרטי בטח כשלא מדובר ב"בית חכם" היא פשוטה אבל קצת יותר מורכבת מהמערכות בבתים מהעבר , כבר יש מאות נקודות , נקודות "טיפשות" ונקודות "חכמות" , מערכת אזעקה , תקשורת והבתים של היום הם כבר מרושתים בצורה רצינית.
    האם חשבתם על מיקום אופטימלי של ארון החשמל, גודלו , הכנה לעתיד ? האם אתם שומרי שבת  וצריכים מקום לחלוקות לשעוני שבת ?  איפה יישב ריכוז התקשורת שלכם ואיך ?  לשים לב שהקבלנים מתחייבים לכל הדברים האלו ושהכל קיים במפרט או בתכניות שלכם. יועץ חשמל לא רק שיעזור לכם למקם את המפסקים בצורה חכמה , אלא גם יגדיר לכם מפרט טכני מסודר , יתכנן גם את לוח החשמל בצורה יעילה תוך התייחסות לגידול עתידי  . לא ישאיר "פערים" או "שטחים אפורים". יחסוך נקודות שהאדריכל מיקם שלא לצורך , יוסיף נקודות שנשכחו על ידיו ועוד...

  4. בניה ותקציב -  לקראת הגשת תוכניות חשוב לשכור יועץ בניה ותקציב כדי שיבצע כתב כמויות ותמחור מדוייק של צפי עלות הפרויקט בצורה מקצועית  . יש לבצע התאמות לאחר קבלת תוכניות עבודה אדריכלית והנדסיות. ראיתי לא פעם בונים מנסים לנחש מה תהיה עלות הבניה שלהם אם לפי ממטר או לפי ההשוואה לבית של  השכן (כי שמעתי מחבר שבנה ב…) ואז מתחילים הצרות …..
    "השגת" מחירים נמוכים תלוייה מאוד בכמה משתנים .. אם "הניחושים" שלכם מבוססים ואתם בטוחים שתוכלו להשיג אותם אז אחלה (אך בדרך כלל זה לא כך…) . אולם אם התקציב בנוי על "ניחוש" בלבד אז יהיה לכם קשה להתמודד עם זה וצפו להפתעות לא נעימות וזה מניסיון…. כדי לדעת היכן אתם עומדים  בדיוק כדאי להיעזר במומחה . עדיף שהתקציב יהיה ראלי, מאשר נמוך ותאלצו להוסיף לא מעט כסף שאין לכם או במקרה הגרוע להיתקע באמצע הבנייה.
    במידה ואתם ניגשים לקבלן מפתח כדאי מאוד לקבל שירות של יועץ בניה כזה לעזרה בהכנה של מפרט וחוזה שלכם מול הקבלן מפתח.

  5. בידוד תרמי ואקוסטי - כבר ראיתי בשטח חוסר בביצוע בידוד או ביצוע בידוד לקוי מאוד בתחום האקוסטי שזה אומר רעשים בין קומות , הד במידה ויש תקרה גבוהה ועוד…

  6. מיזוג אוויר -  מיקום המיזוג שלכם ותיכנון המיזוג שלכם מראש חוסך לא מעט זמן בתהליך הבניה ( הכנות ) וכמובן מגדיר לכם מראש היכן למקם כל מזגן , במידה ויש לכם תקרות גבוהות אז בטח ובטח…

  7. ייעוץ בניה מתקדמת - כיום בניה מתקדמת מכילה אינספור שיטות ,חומרים , חתכים ועוד …. שכירת יועץ בשלב ראשוני מבטיחה לכם שימוש בחומרים וחתכים איכותיים כבר מראש .

  8. אדריכל נוף - גם אם אינכם מבצעים את הגינה בשלב ראשון, תיכנון מפורט מראש של הפיתוח יגדיר לכם  לכם את כל מה שנדרש לכם, כך שתוכלו להתכונן לגינה שלכם גם מבחינת תאורה , חשמל , אינסטלציה ועוד ולא לומר "חבל שלא חשבתי על זה בזמן...."

  9. תאורה – לתאורה יש תפקיד מאוד מרכזי בהגדרת החלל. לכל חלל יש להתאים את התאורה הנכונה לו. תיכנון תאורה מראש גם ללא קנית הגופים בשלב הביצוע ייתן לכם תיכנון אופטימלי של התאורה בביתכם ותוכלו לעדכן את התוכניות עוד בשלב התיכנון ולא בשלב הביצוע.

  10. מטבחים - ממליץ לשכור ליווי מעצב פנים ניטראלי עבור תיכנון המטבח .



ישנם יועצים נוספים שניתן לקבל בשלב התיכנון ובחינם כמו מערכות סולאריות (דוד שמש) , מעקות , חשמל חכם ואזעקות , מערכות תת רצפתיות , אלומיניום ( יש גם יועצים בשכר , במידה והפרויקט שלכם גדול שווה בהחלט לשכור כזה)



סיכום


רוב הבונים בבניה הפרטית חושבים שבגלל שזה בית פרטי אז ניתן להסתמך על האדריכל והמהנדס לבדם והתוצאות לצערי הם המון טעויות תיכנוניות , המון שינויים במהלך הדרך שגוררים שרשרת שלמה של שינויים ובעיות נוספות ולא מעט כספים שמתבזבזים לריק…

התנהלות כמו שציינתי במאמר לא רק שתביא אתכם לתיכנון הרבה יותר איכותי , תמנע ליקויי בניה אלא גם תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים .

אתם בטח חושבים שהיועצים עולים הון אך טעות בידכם , שכירת כל היועצים בנ"ל מסתכמת ב-30,000 אלף שקלים בערך….

חלקכם יגידו וכבר אמרו לי " נו באמת, כבר השקעתי 30,000-40,000 על אדריכל ומהנדס ואין לי כסף , זה "nice to have..."

אז אני חייב לכתוב לכם שבמידה ואתם רוצים להגדיל מהותית את אחוזי ההצלחה בתיכנון ובכלל בתהליך הבניה שלכם .. זה הכסף הכי חכם שתוכלו להשקיע בתהליך הבניה שלכם …

כל יועץ שתיקחו מחזיר לכם את ההשקעה בצורה מאוד ברורה … (ואני רואה את זה דה פקטו מייעוצי התקציב שאנו מבצעים ).

אתם רוצים לעבוד נכון ? זוהי הדרך הנכונה …..




ונסיים בסיפור קצר :-)

היו היה נגר מבוגר שהחליט לפרוש מעבודתו. הוא פנה למעסיק שלו, ותיאר תכניותיו לפרוש מעסקי בניית הבתים במטרה ליהנות ולבלות במחיצת אשתו ומשפחתו המורחבת. למרות הצער הכרוך בהפסד הכנסה, הוא הסביר כי זה הצעד הנכון עבורו. המעסיק שהצטער מאד למשמע בקשת העובד המצטיין שלו, ביקש ממנו כטובה אישית לבנות רק עוד בית אחד נוסף. הנגר הסכים, אך לא היה קשה להבחין, שליבו יוצא אל החופש והוא לא מרוכז בעבודה. הוא השתמש בחומרים פשוטים והעבודה בכללותה היתה באיכות נמוכה. זו בפירוש לא הייתה הדרך לחתום קריירה של מצוינות. כאשר סיים הנגר את מלאכתו, הגיע המעסיק אל הבית, העניק לנגר מפתח לדלת הכניסה ואמר: "זה הבית שלך, זו המתנה שאני נותן לך". הנגר המזועזע אמר בקול שקט: "לו רק הייתי יודע שהבית הזה מיועד לי, הייתי עושה הכל בצורה אחרת".


חברים , אנו מתכננים ובונים את ביתנו יום אחר יום ומשקיעים את מיטב כספנו. לעיתים אנו לא משקיעים את הטוב ביותר שאנו יכולים לתת. ברגע של זעזוע אנו מבינים שאנו צריכים לחיות בבית שבנינו ומצטערים על דברים בדיעבד... תזכרו, הגישה שלכם והחלטות שאתם עושים היום, "בונים" את הבית בו תחיו מחר. בנו אותו בתבונה! ותזכרו תמיד שהשקעה שלכם בתיכנון בצורה מקצועית תיקח אתכם לסוף בהצלחה רבה...


שלכם ,


תומר תומר וצוות בונים בית


רכישות קבוצתיות לשלב תיכנון