מנהל פרויקטים בבניה
מנהל פרויקטים בבניה יחסוך לכם בעלויות בניה
רוצים לחסוך בעלויות בניה? זה עד כדי כך פשוט. איך?
קחו בבקשה הצעת מחיר כתובה של קבלן, כל קבלן, ותביטו בה. (כמובן שלא מדובר בהצעות בע”פ!)
איך ההצעת מחיר כתובה?
האם אתם מבינים את כל הסעיפים בה? האם אתם ניגשים ישר לשורה התחתונה ? א שאתם ממש יסודיים ואתם אפילו זוכרים לבדוק אם ההצעה כוללת מע”מ או לא 🙂
הבנה של קריאת הצעות מחיר מניסייוננו יכולה להעיד המון על בעל המקצוע כבר מרגע קבלת ההצעה .
האם ההצעה מפורטת?
האם ההצעה הוגשה יחסית בזמן ?
האם ההגשה הוצעה בצירוף מפרט טכני בצמוד לעלות ?
חשיבות של הצעות מחיר
כשאתם מקבלים הצעות מחיר מקבלן או משאר בעלי המקצוע, יש חשיבות לא רק למחיר שהם מבקשים, אלא גם למה שכלול או לא כלול במחיר הזה.
מאוד חשוב לשים לב האם קיבלתם הערכת מחיר לתכנית הכללית , או שהמחיר כולל גם את הדברים הקטנים שהמתחבאים ואתם לא יודעים אפילו מכך ? ישנם בעלי מקצוע שיזהו פרצות בתוכנית ויציעו הצעת מחיר זולה יחסית כשהם יודעים שההפתעה תגיע תוך כדי תהליך ואז מה שחשבתם שהוא הזול ביותר הופך ליקר יותר .
אז ייתכן שהצעת מחיר של קבלן אחד תהיה זולה יותר, אבל תול כדי תהליך תגלו שהקבלן השני זה שביקש “יקר” יותר כלל בהצעה שלו הרבה יותר מרכיבים במפרט שעליהם משלמים הרבה יותר כסף אחר כך…
איך אנחנו בודקים את הצעות המחיר?
ראשית מביטים בה , איך היא מסודרת ומה ההצעה כוללת
שואלים המון שאלות את בעל המקצוע – מה ההצעה כוללת? מה היא לא כוללת? ואז כך לגבי כל הצעה והצעה ומשווים אותה לכמאות ותקציב שעשינו בתחילת הדרך , שמים את כל ההצעות צד לצד ומשווים “תפוח לתפוח” , הצעות שאינן מפורטות או שהתקבלו בצורה מרושלת יורדות מהמדף.
אם אתם לא יודעים מה לשאול או אם ההצעות נראות לכם כמו שפה זרה , אנו כאן בשבילכם.
יש לנו ניסיון מול אלפי הצעות מחיר ואנו מומחים בתקצוב וכמאות מול מגוון עצום של בתים מקטנים עד גדולים, שיפוצים, בתים שיטות בניה מתקדמות ועוד … ולכן אנו מבינים ישר מהי הצעת מחיר הוגנת שאינה מסתירה בתוכה התפעות עתידיות.
בנוסף אנו יכולים להוריד סעיפים מיותרים שבעלי המקצוע “דחפו” להצעה כביכול לייקר את המחיר אבל לא באמת יש בהם צורך והכי חשוב בעלי המקצוע מכירים אותנו ורואים בנו קולגה אז הם יודעים שלא ניתן “לעוד” עלינו ומתייחסים בהתאם !
ובשורה התחתונה – התהליך שלנו יחד עם הכמאות, התקציב, מערכת ניהול הפרוייקט והכוח הקהילתי שלנו חוסכת לכם המון המון כסף בעלויות בניה.
תפקידו של מנהל פרויקט בבניה
מנהל הפרויקט מתפקד למעשה כנציג שלכם והיא הפונקציה הפועלת ביום יום מול המפקח שמצידו עובד מול אנשי המקצוע המגיעים בכל יום לבניית התשתיות והמבנה.
מנהל פרויקט מוביל אתכם משלב בחירת האדריכל ועד סיום הפרויקט כולל אחריות על בחירת המפקח בניהולו
- ליווי תקציבי משלב בחירת האדריכל ועד שלב העליה לקרקע
- ליווי של כל שלב התיכנון אל מול התקציב וביצוע מכרזי בחירת מתכננים/יועצים עבור הפרויקט
- הצעת חלופות לתוכנית שיכולות להוזיל ולייעל את הפרויקט
- ביצוע מעקב תקציבי לאורך כל הפרויקט
- ביצוע גאנט תהליכי בניה מפורטים בהתאם לסוג הפרויקט ומעקב אחרי ביצוע
- ביצוע תיאום תכנון (סופרפוזציה) למציאת ליקויים הנדסיים ותיקונם לקראת ביצוע
- פיקוח עליון בנקודות קריטיות
- קבלת עדכונים שוטפים מהמפקח בשטח
- כתיבת חוזים ומפרטי ביצוע לבעלי המקצוע
- ביצוע מכרזי קבלנים וספקים מתחילת הפרויקט ועד סופו
- ניהול משא ומתן מול קבלנים
- בדיקה והשוואה של הצעות מחיר ובחירת החלופה הטובה ביותר
מנהל פרויקט מקצועי ייספק לכם את כל השירותים החיוניים להצלחת הפרוייקט אשר תמנע ליקויים במהלך הבנייה.
היום כבר ברור לכל יזם או בונה שלא ניתן לבצע פרוייקט מוצלח ללא ניהול פרוייקטים שתייצג את האינטרסים שלכם לאורך כל שלבי הבנייה מול כל הקבלנים.
מתי כדאי לשכור מנהל פרויקט?
את מנהל הפרויקט כדאי להעסיק כבק משלב טרום בחירת האדריכל
עלות מנהל פרויקט
עלות מנהל פרויקט היא נגזרת של מורכבות הפרויקט ועלותו ונעה בין 2.5% ל- 3%
תפקידו של מפקח בניה
כל תהליך בניה או שיפוץ מלווה בהשקעה של זמן, סבלנות וכסף. כדי להבטיח שכספכם והשקעתכם הנטו הגדולה בחייכם ישתלמו וכדי שתהיו מרוצים מהתוצאה מומלץ לא להסתכן ולהעסיק מנהל פרויקט שידאג לאינטרסים שלכם, אשר יש לו את הידע והניסיון הדרושים כדי לבקר את עבודתם של הקבלנים ולהגשים את חלומכם .
ללא מנהל פרויקט ומפקח בניה יהיה עליכם לשהות זמן רב באתר הבניה כדי לוודא שהכל מתנהל כשורה – אך כשמפקח נכנס לתמונה, אתם יכולים להמשיך בחייכם ולהיות סמוכים ובטוחים שהבניה ממשיכה ועל הצד הטוב ביותר. המפקח יאפשר לכם לשמור על שגרת יומכם במהלך ביצוע הפרויקט.
שלב העסקת המפקח בנייה נכנס לפני תחילת הפרויקט וביצועו– כאמור, זהו אחד התפקידים החשובים והקריטיים ביותר בפרויקט הבניה.
לא תמיד מכניסים מפקח אבל אם אתם עדיין מתלבטים אם להעסיק מפקח אז … מה מפקח עושה?
- תיאום הביצוע ומתן הסברים שוטפים לקבלן.
- בדיקה ווידוא שלכל קבלני המשנה ( חשמל, אינסטלציה, איטום, מסגרות, נגרות) יש האישורים והתעודות הדרושים.
- שמירה על איכות גבוהה של עבודה ופיקוח על טיב החומרים והמוצרים שבהם משתמשים באתר הבניה.
- מוודה שהעבודות יתבצעו בהתאם לתכניות ולהוראות המתכננים בהתאם לתקן, תוך שיתוף פעולה מלא עם כלל הגורמים המעורבים (אדריכל, קונסטרוקטור, חשמל וכו’) ויישום ההערות שלהם.
- ניהול יומן עבודה, תיעוד כל מה שמתרחש בקשר לביצוע הפרויקט.
- בדיקה ואישור החשבונות של הקבלן בהתאם לחוזה ועל סמך מדידות ואישור חלקי הפרויקט שבוצע. בהתאם, אישור תשלומים בסיום שלבי הפרויקט.
- הגשת כל הטפסים הנחוצים לעירייה ולגופים השונים עבור טופס 4 .
- עדכון שוטף של מנהל הפרויקט והלקוח אודות התקדמות הפרויקט או הבעיות/ליקויים שמתעוררות במהלך הפרויקט.
- קבלת הפרויקט מהקבלן או מבעלי המקצוע השונים, רישום הליקויים ומעקב אחר השלמת התיקונים עד למסירה סופית של הפרויקט ללקוח.
ממתי כדאי להעסיק מפקח בניה?
שלב הכנסת המפקח נכנס לפני תחילת הפרויקט וביצועו כלומר בשלב היתר – כאמור, זהו אחד התפקידים החשובים והקריטיים ביותר בפרויקט הבניה.
מפקח הבניה ממונה על ידי מנהל הפרויקט שלכם שבחרתם בתחילת הדרך או על ידכם במידה ולא שכרתם מנהל פרויקט
יתרונות מנהל פרויקט יחד עם מפקח בניה
טיפ: מפקח/מנהל פרויקט טוב הוא כזה שדואג ושומר עליכם אך מצד שני שומר גם על סינרגיה נכונה בין הקבלן לבונה. יש בידיכם ובידי המפקח שליטה טובה יותר בתוצאות איכות הבניה .
- בניגוד לקבלן מפתח כאן ניתן לבחור פרטנית את איכות הקבלנים שעובדים אצלכם על ידי מנהל הפרויקט
- מאפשר גמישות ופיצול החוזים והעבודות באופן המאפשר נקודות עצירה לפרויקט במידה ויש צורך בכך ואפשר להוציא את מכרזים בשלבים ולפצל ביצוע לאורך הזמן בהתאם לתזרים המזומנים שלכם.
- כל עבודת קבלן מבוקרת ונבחנת בצורה נקודתית והתשלום על העבודה היא לשביעות רצונכם.
- הגדרה של לוחות זמנים מול הקבלנים
- אישור או אי אישור לתשלום בהתאם לרמה ושלב העבודה של הקבלן מה ששומר עליכם במידה והם ״בורחים״ מהפרויקט .
- בחירה של קבלנים וספקים איכותיים במחירים תחרותיים יחסית לקבלן מפתח
- חיסכון ב ״כאב ראש״ מול כל הקבלנים והם שדואגים לתיאום בין כולם .
- ניהול שוטף ויומי של העבודה
מפקח/חברת פיקוח טובה אמינה חוסכת כסף! ( לרדת לעומקו של עניין בנושא אמינות המפקח/חברה)
חסרונות מפקח בניה
- אין הגדרה חוקית של מפקח ולכן על פי חוק הוא אינו נושא באחריות ולכן יש לבדוק בצורה מעמיקה את ניסיון המפקח. מםקח בניה חייב להיות בעל ניסיון נוכח של לפחות 5 פרויקטים והנדסאי בנין בהשכלתו
- אין התאמה בין התקציב שלכם ליכולת של המפקח , מפקח אינו רק אחראי על בניה התקציב שלכם אלא לניהול לפיקוח ברמה איכותית .
- בפרויקט המפקח עובד מול יותר גורמים, ובמקרה של אי התאמה עליו לאתר את הקבלן שגרם לאי ההתאמה וזה לעיתים בלתי אפשרי כי להזכירכם המפקח לא נמצא כל היום בשטח….
- ניגוד אינטרסים שוב , החיסרון הגדול ביותר חברים הוא נושא האיכות והאמינות וארחיב . כחברה שגם מבצעת פיקוחים וגם חווה מאות מפקחים ברמה הארצית בשטח, התחום פרוץ וכל אחד יכול לקרוא לעצמו ״מפקח״ גם אחרי בית אחד שבנה, כשבפועל אין לו מושג כל כך בתהליכי בניה ולכן חשוב לבדוק המלצות ולשוחח עם בונים שסיימו
- ריבוי פרויקטים של המפקח משאיר פחות תשומת לב לפרויקט שלכם . (בממוצע מפקח בודד יכול לטפל בעד חמישה פרויקטים , מעבר לכך נוצרת בעיית זמן ) , תשאלו , תבררו ותוודאו שיש לו מספיק זמן לטפל בכם . במידה ויש מנהל פרויקט אז מנהל הפרויטק ממנה את המפקח מטעמו
- קושי בבדיקת איכות המפקח הן מקצועית והן אישית ושהוא דואג באמת לאינטרסים שלכם ולא ״נופל״ עם ניגודי אינטרסים. סטטיסטית לצערי הרב היום בשוק קל ליפול עם מפקח לא איכותי ואז הפסדתם את כל החיסכון של קבלן מפתח איכותי.
טיפים לבחירה נכונה ועבודה מול מפקח
- שיכרו מנהל פרויקט כבר בתחילת הדרך כשעדיין אין לכם אדריכל אפילו כדי לקבל הכוונה נכונה של תכנון אל מול תקציב וחברת ניהול פרויקט תוזיל לכם ותייצר לכם ניהול איכותי ועיל של כל התהליך
- המלצות המלצות המלצות! יש לדרוש המלצות מלפחות חמישה פרויקטים שהמפקח שותף להם. לא להתבייש גם להתקשר ללקוחות אלו .לוודא שיש לו וותק!!! במידה ויש לכם מנהל פרויקט הוא אמור למנות את המפקח וגם לבדוק אותו
- מפקח מאלץ בוחר את בעלי המקצוע ? לא! הכל אמור להיות בשקיפות מולכם ומול מנהל הפרויקט שלכם שמבצע בפועל את המשא ומתן ומכזרי הקבלנים והא זה שליווה אתכם תקציבית לכל אורך הדרך , בדרך כלל בעלי מקצוע שמנהל הפרויקט מכיר מחוייבים יותר אבל אם הכל נעשה בשקיפות וכמובן אל מול תקציב מוכן מראש אין עם זה בעיה.
- לא לאשר בעיניים עצומות כל קבלן או ספק שהמפקח מביא , תשאלו שאלות על הניסיון של אותו קבלן והכי חשוב שיהיה אמון בינכם לבין המפקח.
- מי מהבונים שמחפשים כל הזמן את הקבלנים הזולים ביותר ? צפו פגיעה . גם המפקח המוכשר ביותר לא יכול להציל אתכם מבעל מקצוע גרוע ….
- תהיו מעורבים במשא ומתן מול הקבלנים ואם אתם לא מעורבים תסמכו על המפקח (אם אתם לא סומכים זה בעיה גדולה) . אל תטמנו את הראש בחול בגלל שיש לכם מפקח . מעורבות שלכם חשובה מאוד ! (רק מעורבות שלכם אמיתית )
- ביצעתם אומדן תקציבי מקצועי וניטראלי – יש לכם נקודת ייחוס לכך שלא יעבדו עליכם עם הצעות מחיר גבוהות לרעתכם .
* עבודה עם מפקח זו עבודה צמודה מאוד ולכן עניין הכימיה בינכם חשובה מאוד… חשוב החיבור בינכם מבחינה אישית.
האם מנהל הפרויקט ומפקח הבניה הם פונקציה אחת או שני תפקידים שונים ?
כיום בתחום הבניה הפרטית הפונקציה הזו מבוצעת על ידי אותו גורם שמבצע גם ניהול פרויקט וגם פיקוח וזאת בניגוד לבניה הרוויה או המסחרית ודבר כזה לצערי פוגע בכם הבונים/משפצים כיוון
שמפקח אמור להיות האיש המקצועי בשטח שרק דואג לוודא שבונים על פי מפרט איכותי שמנהל הפרויקט דאג לכתוב מראש . ברגע שהפונקציה היא על ידי אותו אדם אז יש כאן ניגוד אינטרסים
כיוון שהמפקח הופך להיות איש עסקים במקום מפקח וכיוון שאין רגולציה בנושא התחלום בעייתי.
בנוסף מנהל פרויקט שאתם בוחרים בתחילת התהליך בשלב בחירת אדריכל אתם לא קשורים לאותו מפקח , ברגע שתגיעו לרגע לא תמיד שוכרים מפקח וישנם משפחות שמעדיפות לשכור קבלן מפתח איכותי יחד עם פיקוח עליון של מנהל הפרויקט וגורמים נוספים מה שברוב הפעמים מספיק לביצוע איכותי של פרויקט .
המלצה : שיכרו מנהל פרויקט בשלב טרום בחירת אדריכל כדי שילווה אתכם לכל אורך התהליך ובמידה ותצטרכו מפקח כשתקבלו היתר אז תוכלו לקחת מפקח מטעם מנהל הפרויקט או משלכם .
חשוב להבין שמנהל הפרויטק הוא המנהל של המפקח וככה הדברים אמורים לעבוד .
בחרו בקפידה את מנהל הפרויקט בניה שלכם
אני חושב שהסיכום שנכתב ייתן לכם את הכלים לבחור נכון .אין תשובה חד משמעית מה כדאי וזה המון תלוי בכם ובאופי שלכם .
בשני המקרים אתם חייבים לבחור בצורה דקדקנית עם המלצות רבות על בעלי המקצוע ובטח ובטח המפקחים .
לתזכרו הזול תמיד אמור להדליק לכם נורה אדומה.
מפקח טוב,מקצועי ואמין/חברת פיקוח טובה ,מקצועית ואמינה עדיפה על קבלן מפתח (לא תמיד באופן גורף , כל דבר לגופו ולעיתים יש הזדמנויות עסקיות מול קבלן שזה שווה את זה )
קבלן מפתח טוב ואמין עדיף על מפקח שאינו מקצועי ואמין.
