מתחילים פרויקט בניה או שיפוץ ? קבלו את 10 הטעויות הנפוצות ביותר שמהן כדאי לכם להימנע!
פרויקט בניה או שיפוץ הבית יכול להיות דבר נפלא אסון וכאב ראש לא קטן וזה הכל תלוי איך ניגשים אליו, לצאת לפרויקט בניה ללא הכנה מוקדמת וללא למידה של תהליכים נכונים שאתם חייבים לבצע במהלך תביא אתכם לסטות מהמסלול הנכון ובכך לגרום לבזבוז כספי מיותר.
בפרויקט בניה שמתחיל לא נכון אתם מסכנים לא רק את הכסף שלכם אלא גם על המשפחה שלכם כי מדובר בתהליך של ממש והוא משפיע בין אם תרצו ובין אם לא.
לכן כדי לצאת לפרויקט בניה או שיפוץ כמו שצריך חשוב שתדעו לא לעשות את הטעויות הבאות:
1. לצאת לפרויקט בניה פרטית ללא כתב כמויות ותקציב אומדן מדויק
הכתב כמויות והתקציב הוא זה שיקבע לכם את כל הפרויקט והאם הוא יעבור בהצלחה אול לא התקציב יגדיר לכם את האסטרטגיה לגבי המשכנתא, לגבי מכרז הקבלנים שלכם, התכנון וכמעט כל דבר שאליו תלכו בפרויקט הבניה, הוא עמוד האש שלכם ולפיו אתם הולכים, יציאה לפרויקט ללא תקציב מקצועי שקולה לאפית עוגה עם עיניים עצומות 🙂
2. לבחור אדריכל עבור בניה פרטית על סמך עלות בלבד ולא להסתכל על כלל השיקולים שלכם
חשוב שתשקיעו באדריכל שלכם מכיוון שהוא הפונקציה הכי חשובה לתהליך הבניה שלכם. אדריכל לא מקצועי ולא שירותי יעלה לכם המון כסף (שתפסידו)!
לגבי בחירת אדריכל – תתרשמו מבתים בפועל ודיבור עם אנשים בארבע עיניים. לעיתים אומרים דברים מסוימים בטלפון אבל כשנפגשים עם אנשים ורואים עבודה בפועל פתאום יוצאים גם דברים אחרים. לטוב ולרע.
אל תוותרו לראות בתים בפועל של האדריכל שבחרתם. בתמונות אפשר לסדר שהכל יראה יפה.
זכרו: יפה שלא פרקטי הופך למעצבן. מה שיפה בבית תתרגלו ופחות תראו עם הזמן אבל דברים מעצבנים ולא פרקטיים יעצבנו כל הזמן. לכו על כמה שיותר פרקטי, בטיחותי ושימו דגש על חיסכון אנרגטי כבר בתכנון.
פגישה של הכרות בשלב בחירת האדריכל אז אלו הנקודות לעניות דעתי : כימיה, מעוף, גמישות יצירתית, גמישות עסקית (לא פחות חשוב…), תכנון מול ביצוע, יש לקבל רשימת לקוחות כאלו שכבר גרים תקופה ארוכה כאלו שזה עתה סיימו כאלו שבתהליך בניה ולא פחות חשוב כאלו שבתהליך תכנון (פשוט כמעט לכל בעלי המקצוע יש נטיה למספור פרטי קשר רק של הלקוחות שבאמת “ממליצים” עליהם…), לשאול גם מה השירות לא כולל (ושזה יהיה גם רשום בחוזה בבחינת כל מה שהוא “לא כלול” הוא בבחינת כן כולל), האם ישנה מגבלה בשלבים מסוימים (למשל מגבלה של סקיצות בשלב פרוגרמה או מגבלה של מספרי הגעה בשלבי בניה או כל דבר אחר).
ככלל כל הבטחה שנשמעת ונאמרת בשלב המכירה כדאי שתרשם גם בחוזה כך שהיא תהיה כבר בבחינת התחייבות. זה ממש ממש גדול על רגל אחת. עוד באתר בונים בית, בערוץ היוטיוב ובערוץ הפודקאסט
3. לקבל עשרות המלצות מעשרות אנשים שבנו בית ועל ידי כך – להתבלבל….
אחת הטעויות שבונים מקבלים עצות לא נכונות מבונים שכבר בנו ולא בהכרח מה שהיה נכון עבורם הוא נכון עבורכם . בעלי מקצוע שהיו טובים אצלם לא בהכרח טובים היום… זה שוק דינמי ולכן חשוב שתעשו שיעורי בית פרטנית שלכם ולא להסתמך על דעות של אחרים שרק יבלבלו אתכם . תזכרו שכל בית שונה, כל משפחה שונה , כל תהליך שונה וגם האופי שלכם שונה מאחרים ולכן מה שנכון לכם לא נכון לאחרים ולהיפך.
4. לרוץ מהר מהר מהר בשלב התכנון של הבניה בכדי להגיע לשלב הביצוע כמה שיותר מהר ולסיים עם פרויקט הבניה
חברים – שלב התכנון הוא שלב קריטי ! תשקיעו שם מחשבה, בעו תאומי תכנון כל התחומים, שבו עם מומחים, תיקחו יועצים וכל השקעה שתבצעו בשלב הזה תחזיר את עצה בשלב הביצוע . תכנון לא נכון ולא מדוייק גורר שלב ביצוע מאוד מתסכל עם המון טעויות שעולות כסף ! על הדף הרבה יותר קל לתקן מאשר לשבור קיר בטון . ביצוע תיאומי תכנון רבים מביא אתכם לשלב הביצוע הרבה יותר טוב ומהיר וחסכוני.
5. בוחרים מהנדס בנייה על פי עלות בלבד
כפי שכתבתי שלב התכנון הוא הכי חשוב נכון ?
תתפלאו לגלות עד כמה מהנדס (גרוע) יכול להשפיע לרעה על איכות הפרויקט שלכם !
מהנדס גרוע “יבזבז” לכם ברזל (שעולה המון כסף) יבצע תכנון לא נכון הנדסית, יקשה עליכם בתהליך , יפיק תוכניות לא ברורות לקבלנים ובעצם אתם תפסידו כסף בגללו.
מהנדס טוב בשנת 2022 לבית ממוצע של 250 מטר כולל מרתף עולה באזור ה 60 שקל למטר מרובע . אני עושה לא מעט סופרפוזיציה לבונים ואין לכם מושג מה זה אומר מהנדס גרוע לפרויקט – אתם לא רוצים להיות שם.
6. לבנות בית “אדריכלי” ולא פרקטי
תזכרו שאתם בסוף הולכים לגור בבית, תזכרו שמה שיפה ולא פרקטי בסוף מעצבן, זה נחמד בהתחלה שכולם אומרים לכם “וואו איזה בית” אבל בסוף אתם נשארים עם התכנון ה”יפה” ובלי שום קשר לנוחות בבית
תשקיעו בבניה בדברים החשובים והפרקטיים ותנסו להיות הכי פרקטיים שאפשר כי בסוף אתם נשארים עם זה , האמינו לי שבסוף אתם תהנו מבית שגם יפה ותכלס כל המשפחה תהיה מאושרת . ויטרינת מינימל ברוחב של 10 מטר ובגובה של 5 מטר לא תעשה אתכם מאושרים …. אולי קצת יותר עניים 🙂
7. לא להכין מפרט לפני מכרז קבלני עבור פרויקט הבניה שלכם
חברים, כשניגשים למכרז קבלני (ומי של יודע מה זה מכרז קבלני זה בעצם בחירת הקבלנים לתחילת עבודת הבניה ובגדול מדובר ב-4 קבלנים )
קבלן שלד, קבלן אינסטלציה, קבלן חשמל וקבלן איטום .
אתם ניגשים ל-4 קבלנים מכל אחד מהם ומקבלים הצעות מחיר על התוכנת האדריכלית שלכם . כן… זה מה שכולם עושים אבל….
תזכרו שהתוכנית האדריכלית שלכם מציגה רק את “המכונית” ולא את כל החלפים שמרכיבים אותה….
במידה ולא תכינו מפרט שזה אומר איזה בלוקים, איזה בטון , איזה סוג איטום, איזה לוחות חשמל ובגדול כל קבלן אמור לקבל סט דרישות טכניות שקורות לבית שלכם. במידה ולא תעשו את זה (כמו רובם) תקבלו הפרשים גדולים בין הצעה להצעה ולא תבינו למה …..
למה ? כי לא הגדרתם את ה”תפוח” שלכם ולכן כל אחד מהקבלנים הביא לכם הצעה שלא מכילה את ההצעה של האחר וקורים לא מעט מקרים שדווקא הקבלן הכי “זול” יצא הכי יקר … כדי להשוות אתם חייבים אבל חייבים להגדיר מפרט לכל בעל מקצוע…
מי עושה את זה? בגדול המפקח שלכם במידה ואתם שוכרים כזה (תקוו שהוא מספיק מקצועי שהוא יודע לבצע את זה ) או גוף מקצועי אחר …
במידה ולא תיגשו עם מפרט…תפסידו ולא מעט…
תחזרו לסעיף הראשון – יש לכם תקציב וכתב כמויות מסודר? אתם כבר יודעים לשים את האצבע על ההצעה ה”נכונה” ונשאר לכם להכין את המפרט ולצאת לדרך בהצלחה !
8. לא להכין לוח תשלומים לתהליך הבניה באופן מסודר וחתום על ידי הקבלן
“יהיה בסדר” , “נסתדר” זה חלק מהשטויות שאני שומע שבונים מאמינים לבעלי המקצוע !
חברים – מה שלא כתוב לא קיים !
הקו המנחה החשוב ביותר בפרט ובכלל הינו נושא התשלום, משלמים אך ורק בסוף כל שלב וזה נכון לכל הקבלנים, לא להתפתות לכל מיני הטבות או בקשות שיעלו במהלך התהליך.
לוח תשלומים נכון מחלק לכם את התשלומים לקבלנים באופן כזה שמידת החשיפה שלכם אל מול הביצוע שלהם תהיה הגיונית ולא מוגזמת ואני אתן דוגמה : במידה ונניח לשלב הכלונסאות (קבלן שלד) תגדירו סכום כסף שגדול מהעלות אז יקרו 2 דברים : 1- הקבלן טוב ככל שיהיה תמיד ירצה להרוויח באופן יחסי וכך בכל שלב ואף יצפה לכך .2-מידת החשיפה שלכם גבוהה במידה ואם מסיבה כלשהי תעצר העבודה ותיאלצו להחליף קבלן. 3- תשלום גבוה בהתחלה יקוזז מהסכום לקראת סוף הבניה דבר שיביא לחוסר מוטיבציה לסיים באותו קצב ולעיתים אם בכלל…וזה קורה לא מעט .
ראיתי לא מעט בונים ששילמו מראש (בגלל הנחה לכאורה שקיבלו) או שילמו מקדמות גבוהות מראש או ששילמו תשלום לקבלנים עוד לפני שמגיע להם ( והם האמינו לי יודעים לבקש וגם לוחצים בנושא)
אם יש לכם לוח תשלומים חתום ומסודר אתם שומרים על עצמכם!!!
ה”לחץ” של הקבלן לסיים את העבדוה הוא גדול כי הכסף צמוד אליכם והוא בעצם לא קיבל אגורה לפני שסיים כל שלב . גם אם “ייברח” אתם תוכלו לשכור קבלן אחר ולסיים את העבודה מבלי להפסיד ( אולי תפסידו מעט אבל לא את “כל הקופה”).
9. לא לשלם בזמן לקבלנים ולמשוך אותם
סעיף 8 דיבר על לוח תשלומים והסעיף הזה מדבר על הגינות עסקית !
אני רואה גם כאן לא מעט בונים שלמרות שהקבלן סיים את השלב שבו הוא אמור לקבל תשלום והמשפחה לא משלמת לו במועד ו”מושכת” אותו עוד ועוד ועוד ….
אל תתנהגו כך…. אתם רוצים שייתנו לכם עבודה טובה? אתם רוצים שיכבדו את העבודה מולכם ? אתם מעוניינים בעבודה איכותית?
אל תתישו את בעלי המקצוע – תתפלאו לגלות עד כמה כבוד הדדי בינכם ישפיע על איכות הפרויקט !
כבדו ותקבלו כבוד !
10. לסמוך “בעיניים עצומות” על חברת פיקוח בניה וניהול פרוייקטים או על האדריכל שלכם
לטמון את הראש בחול ולסמוך על המפקח והאדריכל שיעשו את העבודה במקומכם?
חברים תשכחו מזה… פרויקט בניה איכותי הוא כזה שאתם היזמים ואתם חייבים להיות מעורבים !
אני לא אומר להיות מעורבים בצורה כזו שאתם לא סומכים על המפקח אלא ברמה כזו שאתם מעורבים בפרויקט, שאתם מכירים טוב את התוכניות שלכם (לא הכרות טכנית אלא הכרות תכנונית) שאתם יודעים בכל שלב ושלב מה הסטטוס , עוקבים אחרי לוח התשלומים, לו”ז וכ”ו…
מעורבות שלכם מאוד מאוד מאוד חשובה לתהליך בניה בריא.
בכל פרויקט יש בעיות ויש תקלות וזה בסדר אך ברגע שאתם מעורבים בפרויקט אל מול המפקח או קבלן המפתח שלכם, אתם יודעים מה אתם אמורים לקבל , אתם צמודים להתקדמות הפרויקט שלכם ( שלד ממוצע שלוקח שנה זה לא משהו שאמור לקרות )
בית ממוצע אמור לקחת בסביבות 12-14 חודשים עם מפקח או 11-12 חודשים עם קבלן מפתח (הפרשי הזמן נובעים מזמני מכרז הקבלני)
בקיצור זה הבית שלכם, זה הכסף שלכם – תהי נעימים/אדיבים אך גם מעורבים ואסרטיביים שצריך.
בהצלחה !
