מחשבון עלויות בניה
שלום חברי הקהילה וקבוצות הווטסאפ של בונים בית היקרים,
אם אתם חברים חדשים כאן באתר אז ברוכים הבאים לאתר בונים בית ולקהילת הבונים הגדולה בישראל!!!
כיום אנו מונים כבר 80 קבוצות ווטסאפ עם 35000 הודעות בכל חודש , המון בונים , המון מבצעים , המון רכישות מרוכזות שחוסכות לנו עשרות אלפי שקלים …! יחד מצליחים לשנות את שוק הבניה!!!
אז לחדשים שביננו , שוב ברוכים הבאים למשפחת בונים בית, אז כמה עולה לבנות בית ?! ומה עוד תמצאו באתר זה ?
אז כך , עקב הכוח הרב שיש לנו כקהילה אחת גדולה תוכלו להנות ממחירים מספקים במתכונת קבוצתית תוכלו לקרוא את כל מדריך הבנייה השלם מתחילת הבנייה ועד טופס 4 כולל כל העלויות שבדרך! עשרות מאמרים מפורטים רק בשבילכם כולל עלויות של כל התהליך.
אז נתחיל
כולם שואלים אותי באופן אישי או בקבוצות בונים אחרים ״כמה עולה בניה למטר ?״
אני כאן כדי להזהיר אתכם כמו מאש …. אל תיצמדו למושג השגוי הזה כי רק אתם תיפגעו בסוף….
המושג הזה טוב לאדריכלים , טוב מאוד לקבלנים ….גרוע מאוד עבורכם….ותיכף אסביר…
קניתם שטח ? אני בטוח שהיה שם מעורב שמאי …..
אך כעת אתם מתכוונים לבנות וזה הזמן לתקצב את הפרויקט העתידי שלכם ולברר מהם עלויות הבנייה העתידיות שלכם. אתם חייבים לשבת ולעשות “שיעורי בית” בצורה מדוקדקת מאוד ומקצועית מאוד ולא לצאת לדרך ללא ביצוע אומדן עלויות מסודר וכמובן לעקוב אחריו לאורך כל הדרך , זה יהיה חסר אחריות ואתם תזכו לעגמת נפש גדולה כשלא יספיק לכם הכסף…
התיכנון העתידי שלכם חייב להיות מותאם לתקציב שלכם .
הרי בניגוד לאלו שקונים בית מוכן מקבלן הרי שהם בעצם יודעים כמעט בוודאות כמה הם הולכים להוציא על הנכס וכמה הם הולכים לקחת משכנתא.
אנו שהולכים לקראת פרויקט הבנייה חייבים לכלכל את צעדנו בתבונה ולתכנן כל הוצאה בדרך כדי שלא בסוף הפרויקט שכרנו יהיה בהפסדנו וחבל…
אם תצאו לפי עלות למטר לפרויקט או ש״תשחקו״ עם קובץ אקסל כזה או אחר שהורדתם מהרשת אז צפויה לכם אכזבה כיוון שאתם מסתמכים על המזל ולא על תיכנון מושכל שהוא לפי ורק לפי התוכניות שלכם , כדי להבין תוכלו גם להקשיב להרצאות כאלו ואחרות באתר .
כל בית בסוף אכן מקבל את העלות שלו למטר אך את זה תדעו בסוף הבניה וכמובן לכל בית כשלעצמו יש עלות אחרת למטר , ככל שהבית גדול יותר כך העלות למטר קטנה יותר וההיפך. ישנם עלויות פיתוח שמשתנות משטח לשטח , עלויות דיפון אם צריך , עלויות מסגרות שהם מאוד יקרות ועוד משתנים כאלו ואחרים שלא ניתן להשוות אותם לבתים אחרים….. כל אחד הוא בעל רצונות אחרים ולכן גם עלות שונה ….
כדי לתמחר לא מספיק לנקוט במספר אצבע אלא לתכנן הכל בהתאם לתוכניות . אתם חייבים תמחור מקצועי ומדוייק ורצוי בשלוש נקודות לאורך כל שלבי התיכנון כדי שלא תחרגו ותיפלו בתהליך כי לא חישבתם לדוגמא שיש צורך לבצע קיר תמך בעלות של 70K ולא שמתם לב לכך וגם זה קורה.
בנוסף התמחור הזה יסייע לכם במו״מ מול קבלנים ….אתן דוגמא אמיתית מהשטח ….
בונה שבונה באזור הצפון קיבל מאיתנו אומדן וליווי תקציבי ,אומדן השלד בקובץ עמד על 420 אלף שקלים . הבונה קיבל 3 הצעות מחיר דרך המפקח שלו אך ההצעות היו בין 490 ל520 אלף שקלים….
הבונה שלח אלינו מייל שההצעות יקרות מהאומדן …. לאחר שיחה משותפת עם הבונה הובהר לו שהאומדן הוא מקצועי ומבוסס על עלות חומרים ועבודה אמיתיים! ולכן חשוב שימשיך לחפש ובכל מקרה אמרנו לו שיביא לנו תוכניות ונביא עבורו הצעה נוספת דרכנו …
שבוע אחרי הבונה מתקשר ואומר לנו שהוא בסוף מצא קבלן בעלות האומדן ….
עכשיו תארו לכם מה היה קורה אילולא לא היה ברשותו אומדן ? כן, הוא היה סוגר כנראה ב490 או ב520 וסביב העלויות האלו … למה? כי לא היתה לו נקודת ייחוס של העלות הראלית שאותה הוא אמור לקבל ועובדה שהוא מצא קבלן בעלות הראלית הזו ….. חסך כאן 80 אלף שקל רק בגלל שהוא הגיע עם אומדן מקצועי ( שלא מצוץ מן האצבע) וכשמגיעים עם כוח וידע זה משפיע השפעה ישירה עליכם חברים … וכן גם על הקבלנים…. הם רואים שאתם לא ״פראיירים״ וכשהם רואים אומדן מקצועי ומפורט מול העיניים שלהם אין להם יותר מידי תירוצים . יש לנו עוד המון דוגמאות ולכן מה שהיה פעם אני רוצה לשנות לכם את התפיסה שהתהליך יכול להיות מאוד אחרת ולטובתכם חברים…
פוסט על מלירון מלא ועלויות בניה מלאות גם לפי אזורים תוכלו לקרוא מכאן
עלויות בניה למטר 2024
משכנתא – חייב להיות מקסימום כ-25% מסך ההכנסה הכללית שלכם ולא יותר וכשאתם באים לתכנן אמדן ראשוני לפרוייקט אתם צריכים לחשב עפ”י כמה שלבים, בראשונה כמובן שלב עלות הקרקע והנילווים שלה , מה זה נילווים? תחזיקו חזק
כי יש הרבה… כמובן בראש ובראשונה בקניית קרקע אתם חייבם אבל חייבים! ייעוץ וליווי של עורך דין מטעמכם , אז ככה , יש את עלות הקרקע כמובן , עלויות פיתוח ,עלות העו”ד(1%) , עלות במינהל (90% מהקרקעות במדינה שייכות למינהל אז סביר שהקרקע שלכם שייכת להם) , עלות מס רכישה (5% מעלות הקרקע) , היטל השבחה (תלוי מועצה ותלוי תוכנית, מדובר בסכום לא קטן , תבררו מול העו”ד/מועצה שלכם כמה וזאת כמובן נגזרת עפ”י גודל הבית המתוכנן שלכם.
מתווך יש ? הוסיפו את עלותו(בין אחוז ל2% ). לאחר שחישבתם את עלות הקרקע ואת כל הנלווים (הכל בפיקוח עו”ד) אתם חייבים לקבל אומדן ראשוני של עלות התכנון, ראשית מוציאים תב”ע מהעירייה שלכם לגבי השטח
שלכם (200 שקלים) , התב”ע אומרת בעצם מהי התכסית המותרת לבנייה כלומר כמה מטר מותר לכם לבנות על השטח , מהם קווי הבניין המותרים וכ”ו… , לאחר מכן אתם ניגשים לפגישות מול אדריכלים עם התב”ע והפרוגרמה שהכינותם מראש ורצוי שזה יהיה מול תקציב הנדסי (פירוט בפוסט “מתחילים”).
האומדן התקציבי אגב גם יכוון אתכם לגבי האדריכל הנכון לכם !
בגדול שכר אדריכלים כיום נע בין 15 ומעלה (בדרך כלל אדריכלים מאוד חסרי ניסיון). אדריכל טוב ובעל ניסיון רב נע באיזור ה30-50 ומעלה (לגבי האדריכל ובכלל לגבי התיכנון לא להתפשר !) , מה עם
עיצוב פנים ? בין 10 ל-20K .
מהנדס ? 30-35 שקלים למטר בנייה
יועץ אינסטלציה – 2.5K
בנושא האדריכל והתיכנון ממליץ מאוד לא לחסוך…! התיכנון זה הצעד שבו תשקיעו הכי הרבה מחשבה וכסף כדי ששלב הבנייה יזרום לכם ללא טעויות (כמעט ללא טעויות כי טעויות יש כל הזמן אבל אדריכל טוב מונע את רובם) ובנוסף תקבלו בית מתוכנן בצורה חכמה.
אבל, ויש אבל גדול ! אל תהיו מאלו שמתגאים שבנו הכי זול אלא הכי נכון (ואז סביר להניח שהעבודה שלהם היתה לא להיט…)
החוכמה היא לא לבנות הכי זול אלא לבנות הכי חכם, החיפוש המתמיד שלכם אחרי הקבלנים הזולים ביותר או המתכננים הזולים לא יעשה לכם טוב ואת זה אני מבטיח לכם , אל תקחו באף מקרה את הקבלן הכי זול אלא אם כן איכות העבודה לא כלכך חשובה לכם , אין קסמים ואני רואה את זה יום יום ואם יש לכם אומדן אתם לא מעריכים ומנחשים אלא יש לכם נקודת ייחוס אמיתית.
מה עוד צפוי לכם …
היטלים (מים,ביוב,כבישים) – תבררו ישירות מול המועצה שלכם.
אגרות בנייה – בערך 70 שקלים למטר (עפ”י גודל הבית בנוסף כל מועצה והעלויות שלה,חשוב שתבררו מול המועצה)
מודד – 1200-1500 למדידה (מדידה בהתחלה ומדידה בסוף לטופס 4), מכון בדיקת בטונים – 2500 ( יש לי שיתוף פעולה עם [איזוטסט להוזלת נושא זה וקבלת שירות מותאם לנו]
ליחצו כאן כדי להקבל הצעת מחיר עם שירות שלנו !
, מכון העתקות – 3K
מכון בדיקות בטונים ? &זהו מכון בדיקה כגון איזוטופ שהם חייבים להגיע במהלך כל הבנייה שלכם לבדיקות של כל יציקת בטון שמתבצעת אצלכם ובדיקות של צנרת אינסטלציה וביובים .
מפקח – אנו גם כחברת ליווי ופיקוח שמלווה בונים עוד משלבים מאוד מוקדמים , יש בשוק ג’ונגל אמיתי כאן וקשה למצוא מפקחים אמינים ומקצועיים, רובם בשוק גם ללא תעודות מתאימות, אך ישנם כאלו ולכן יש לחפש טוב ,חשוב שתבררו טוב טוב את מי אתם שוכרים.לבדוק טוב שהוא מומלץ ואמין!!! עלות מפקח הוא בין 8 ל-12 בחודש . תזכרו שמפקח טוב ואמין יחסוך לכם את שכר הטירחה של עצמו והתהליך יהיה הרבה יותר יעיל , חכם ואיכותי .
שימו לב – עדיין לא התחלנו לבנות…!!!
יועץ קרקע
כדי להבין את סוג הביסוס של הבית שלכם בהתאם לסוג הקרקע יש לקחת יועץ קרקע שמוציא דוח מפורט עבור קבלן השלד העתידי שלכם כדי לדעת מהו סוג הביסוס שישמש את הבית שלכם מה שיקבע גם את עלות הביסוס . בעך 4500 שקלים.
ביסוס קלונסאות רגיל עולה 25 שקלים למטר קידוח פשוט ותלוי בסוג הקרקע שלכם אך יש סוגי קרקעות בסלע שיקפיצו את מחיר הקידוח להרבה יותר , שם תוכלו להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר מה ששוב משפיע על התקציב שלכם ועל גודל החריגה שלכם. שוב חשוב להתכונן מראש לעלויות הביסוס שלכם כי מדובר בלא מעט כסף וזה תלויה בתוואי השטח שלכם . אומדן מקצועי יכין אתכם מראש לנושא.
יועץ קרקע אגב עולה בממוצע 4500 שקלים כולל קידוח ניסיון בשטח. תוכלו למצוא יועצי קרקע מומלצים בדף הקבלנים.
ישנם בנוסף אלמנטים שאינם תלויים ישירות בגודל המבנה כגון:
1. מטבח
2. גינון
3. מערכות משנה כגון שואב אבק רצפתי , חימום רצפתי וכ”ו…
4. דקורציה
5. פיתוח וגדרות
6. מע”מ!!!
7. זיווד הבית – נגרות וכ”ו…
7. הוצאות בלתי מתוכננות
אז כמו שכתבתי בתחילת המאמרים באתר אני הבטחתי לכם שארשום לכם את עלויות חומרי הבנייה.
בגדול עלות שלד נעה בין 1500ל-1800 שקלים כולל חומר כמובן ללא מע”מ וזאת באזור הצפון/דרום , באזור המרכז מגיע גם ל-3000 שקלים למטר!!! (לדוגמא ברעננה) , תוכלו גם לקרוא מאמר. אך שוב זה רק כלל אצבע ולא מחייב ובונה אחראי יוצא עם תיקצוב הפרויקט שלו כמו שכל יזם מקצועי עושה הן בבנייה הפרטית והן ברוויה.
כשיזם (חברה מסויימת) בונה פרויקט היא מתחילה קודם בתקצוב הפרויקט ורק אז ממשיכה , אין שוני גם אצלכם …. כך זה צריך להתבצע ואז גם לקבלנים יהיה מאוד קשה ״לעבוד״ עליכם.
על חישוב עלות של שלד & (כן , עד כדי כך ,מניסיון…), לדוגמא שלד כמו שלי נגיד עולה באזור הצפון/דרום בסביבות 300000 – 350000 ובאזור המרכז ההצעות של הקבלנים כבר יקפצו לאזור 450-500 אלף שקלים….
אל תנסו להתחכם במראה השלד שלכם , כל תכנון של פינות עגולות , עמודים , קרניזים מיוחדים , תקרות כפולות ייקרו לכם את עלות הצעות המחיר כיוון שמבחינת הקבלן יש יותר עבודה לטפסנות.
קחו זאת בחשבון ! , מי שבונה באזור המרכז משלם לצערנו את המחיר על חוצפנם של הקבלנים.
כשאתם רוצים לברר כמה יעלה השלד שלכם אתם צריכים לברר כמה מטר קבלני השלד שלכם ? (יש מאמר ותמציתי שכל אחד מכם יבין איך לחשב את זה )
רציתם מרתף ? עולה לא מעט , תוכלו הבין את העלויות ואת התהליך מכאן.
אז מה כוללת הבנייה שלכם? (ללא הסעיפים שציינתי למעלה)
פיתוח השטח ויישור השטח והכנה לבניית השלד – טרקטוריסט וקידוחים , ממליץ לקחת הצעה פאשולית ולא יומית כאן מכיוון שזה ימנע מקבלני העפר לרמות אתכם , שיציעו עלות כוללת הכל וזהו , בעבודה יומית או פר משאית יש סיכוי שקבלן לא אמין פשוט לא ימלא לכם משאיות שלמות כדי להרוויח יותר …
השלד עצמו – חומרי בנייה + עבודה
איטום ובידוד – איזה בלוקים ? האם מבצעים גשרי קור ? איך מבוצע הבידוד? ( ממליץ בחום לקחת יועץ איטום ובידוד שיגדיר לכם מפרט מדוייק כדי שתוכלו להשוות תפוחים לתפוחים)
אינסטלציה
חשמל
מיזוג
אלומניום
דלתות
מעקות
טיח – האם מבצעים טיח תרמי ?
צבע
חיפויים
רעפים
ריצוף
כלים סניטריים
גופי תאורה
אינטרקום
מזוזות
עקב כל חריגות התקציב של בונים בבניה או טעויות של בונים עקב טעויות תיכנוניות או תוואי שטח בעייתי שירות הייעוץ שלי קיים , הצטרפו לייעוץ מומחה ואישי + אומדן תקציבי
הרשמו כאן ונחזור אליכם . תצליחו !!!
מטר קבלני
קבלן שלד מחשב לא רק את מטר הבנייה האדריכלי נטו אלא מחשב את כל השטח לבנייה& כולל חדרי מדרגות , ממ”ד ,מחסן ומרפסות. קיים הבדל מהותי בין המטר שתיכננו לבין המטר שהקבלן “רואה”
הקבלן רואה לא רק את המטר שהאדריכל תכנן לכם אלא את כ ל היציקות שהוא עתיד לבנות ויש חוקים לכך, כלומר אם נטו אדריכלי יש לכם 200 מטר , הקבלן רואה את הבנייה כ240-260 מטר ולכן כל קבלן ייתן הצעה אחרת , תבקשו הצעות שכוללות הכל! אך לאחר שתקבלו תפרידו את מחיר העבודה בלבד , מחיר עבודה בלבד למטר שלד הוא בערך 500-800 שקלים למטר (שוב , באזורי צפון דרום, באזור המרכז צפו לתוספת של 300 -400 שקלים למטר).
לדוגמא אם יש לכם בית שבנוי ממפלס קרקע של 100 מטר , מעליו קומה נוספת של 80 מטר הקבלן יחשב לכם את עלות השלד כ: 100&+ 80&+ 40(50% מהשטח של היציקה האחרונה) כלומר המטר הקבלני לחישוב של הקבלן הוא 220 מטר.
במידה וביצעת תיכנון של תקרה כפולה אז גם כאן מחושבת התקרה כמטר קבלני בנוסף לתקרה הראשונה בכפולה של 80% .
אז קחו בחשבון שביצוע תקרה כפולה יעלה לכם יותר גם בשלד, גם בצבע דרך אגב מכיוון שהצבעי שלכם יצטרך פיגומים לפני הבית מה שיוסיף להצעת המחיר שלו. אז קחו בחשבון בזמן התכנון!
אל תדאגו , תוכלו לקראו מאמרים מקיפים באקדמיה לתיכנון .
עכשיו ,כפי שנכתב בהתחלה האם ניתן להעריך כך את עלות הבית שלכם לפי מטר ?! מדגיש שוב, לא ולא , זהו חישוב לא נכון מכיוון שכל בית שונה ממשנהו,ישנם עבודת גמר שיעלו X וכאלו שיעלו 2X ,שוב… אתם חייבים לבצע תמחור של הבית שלכם כדי להעריך . איזה סוג פרופילים של חלונות אתם רוצים , איזה ריצוף אתם לוקחים לבית שלכם , כמה מקלחות , כמה מטר גגות /מרפסות יש לכם , כמה שטח לפיתוח , כמה שוחות ונקודות אינסטלציה (כאן יש המון אופציות לחיסכון על התוכניות שלכם) , האם יש לכם חשמל חכם ?
בקיצור יש אינספור שאלות ובירורים שאתם צריכים לענות עליהם , את השלד ניתן פחות או יותר להעריך אך הגמר הוא סיפור אחר לחלוטין!
אתם חייבים להיות אחראים ולעשות ליווי תקציבי מפורט ומקצועי כדי להבין מה סדר גודל של עלות הגמר שלכם ולא לנקוב מספרי אצבע כגון 4000 , 5000 , או 6000 שקל למטר , זהו אינו חישוב נכון כלל!הוא אמנם ייתן לכם סדר גודל אבל אי אפשר לתקצב כך פרוייקט , זהו חוסר אחריות מבחינתכם לתקצב כך.
השלד שלי הוא 188 מטר בנוי נטו אדריכלי ו220 מטר קבלני.
לאחר לקיחת 8 הצעות מחיר מקבלנים מומלצים + 2 קבלני מפתח הגעתי לתוצאות הבאות:
קבלני המפתח היו יקרים מכולם באזור ה-30% בערך (קבלני מפתח לא טובים חוסכים עליכם וגם ההצעה לא כוללת מטבח אז קחו בחשבון תוספת של בערך 30-50 אלף למטבח) , בנוסף המפרט שלכם חייב להיות מדויק ככל הניתן מכיוון שהיכן שלא יהיה לכם מפרט הקבלן יבצע לכם מפרט זול שיחסוך עליכם – אני באופן אישי ממליץ להכניס מפרט מדוייק של מה שאתם רוצים בבית לקחת כמה הצעות מקבלנים מומלצים מהקהילה , קבלן מפתח טוב חוסך זמן ומשתמש בחומרי גמר איכותיים, בכל מקרה אתם ח י י ב י ם להגדיר מפרט מדויק לכל התחומים…ושהמפרט יבוא מכם (לא לחסוך ,אתם חייבים פיקוח על קבלן מפתח ).
יש כאלו שאומרים – “אני לוקח קבלן מפתח ואין לי כאב ראש” – יש כי אתם חייבים להישאר מעורבים בתהליך ! ממש לא …. השקט הוא ממש בערבון מוגבל
יתרונות לקבלן מפתח הם : מחיר קבוע מראש , תאריך כניסה מוגדר, “אין כאב ראש” , אחריות כוללת היא על קבלן המפתח עפ”י חוק המכר. החסרונות הם כמו שאמרתי : מחיר וניגוד אינטרסים כלומר יש לא מעט שינסו לחסוך עליכם בביצוע, בנוסף הבעיה היא שמול קבלן מפתח אתם כבולים לקבלנים שלו… תראו בו כמו תמנון עם זרועות כשכל זרוע מייצגת קבלן , ברגע שהיה סיכסוך עם אחד הקבלנים שלו או איתו אז אתם בבעיה,בגלל זה חשוב לקחת קבלן מפתח אמין עם המלצות רבות ואם הגעתם לכזה אז אני בטוח שזה פתרון לא רע למי שאין את הזמן .
בנוסף אצל קבלן מפתח אינכם יכולים לבחור קבלנים או ״לפטר״ אותם …. קבלן שלא יענה לכם לאחר הבניה כדי לבצע תיקון אתם תהיו בבעיה כי כל הבצים היו בסל אחד לעומת ניהול עם מפקח ששם את מקושרים לקבלנים בתצורה ישירה. ההמלצה שלי היא תמיד לקחת מפקח טוב שינהל לכם את הבניה כי מפקח הוא בצד שלכם ודואג לאינטרסים שלכם (שוב, אני מדבר על מפקחים טובים ואמינים ויש כאלו ) .
הבאים היו הקבלני שלד כולל חומר + פיתוח – ההצעה הכי זולה שקיבלתי היתה 290000 ללא מע”מ וההצעה היקרה ביותר היתה 450 אלף ללא מע”מ. במידה ואתם לוקחים קבלן עם חומר אתם חייבים להגדיר מה הם נותנים לכם ? האם כולל מילוי וחפירה (פיתוח) , האם כולל שבילים + גדרות ? האם כולל החזר מילוי לקורות הקשר ובכלל& ?& האם כולל פיתוח לפי תוכנית אדריכלית ? האם כולל ביטון למשקופים? האם בונים בבלוק עד גובה התקרה?(אסור)& או מבטנים (תקין) ? האם כולל קידוחים? במידה והיה לכם אומדן מקצועי אז יש לכם את נקודת הייחוס מספיק ללכת ל- 3 -4 קבלנים טובים ומומלצים כשאתם יודעים מהי עלות השלד המוערכת שלכם מראש .
בקיצור אתם חייבים לדואג לכך שהקבלן יהיה מקצועי כדי שיבנה לכם את השלד כמו שצריך ומצד שני חשוב שתסגרו מראש עבודה כוללת הכל כלומר גדרות , פיתוח וכ”ו … כל דבר כזה יחסוך לכם לא מעט כסף לאחר מכן. גדר אפרופו מחושבת לפי 1400 שקלים לקוב ( לא כולל מע״מ) (כל המחירים לא כוללים מע״מ).
בכל מקרה , עדיפה גדר מיציקת בטון על פני בלוקים. זה אמנם עולה קצת יותר , אך עמיד יותר לאורך השנים. גדרות מבלוקים נוטות להיסדק די מהר
אתם בטח שואלים את עצמכם מה זה קוב ואיך אתם מחשבים את זה ….
אז כך…
חישוב נפח
חישוב נפח זוכרים ? אחלה….:-)
אז נניח שיש לכם גדר עתידית בגובה 2 מטר ובאורך 10 מטרים ועובי הגדר יהיה 20 ס״מ .
כמה קוב ייכנסו שם ?
a x b x c = 10 * 0.2 * 2 = 4
כלומר 4 קוב.
הקבלן ייחשב זאת לפי 4 כפול 1400 = 5600 שקלים לא כולל מע״מ.
מקווה שהייתי מובן ….
טיפ! ברגע “שננעלתם” על קבלן ,קבלו ממנו לפחות 5 טלפונים של לקוחות שהוא בנה להם בשלוש שנים האחרונות , אל תהססו להתקשר ולשואל לטיב הקבלן.
עכשיו כמה מילים על קבלן שלד
יש קבלן רשום ויש קבלן שאינו רשום בפנקס הקבלנים . המלצה היא לקחת קבלן רשום כיוון תצטרכו חתימה שלו בסוף לטופס 4 , סביר להניח שהוא מקצועי. למרות שישנם קבלנים שאינם רשומים שמאוד מאוד מקצועיים וזה לא חד חד ערכי.
ישנם מועצות שמחייבות חתימה של קבלן רשום עבור קבלת היתר בנייה . תבקשו מהקבלן תעודת קבלן רשום כולל מספר ותבדקו באינטרנט.
מבחינת ההצעות לעבודה בלבד ללא חומר קיבלתי הצעות שנעו בין 100 אלף ש”ח ל 160 אלף שקלים ללא מע”מ. לכל מי שאין זמן אני ממליץ מאוד על סגירה פאושלי של חומר + עבודה , הכל כולל הכל .
תוודאו שקבלת הצעות המחיר תהיינה הצעות פאושליות בלבד ולא פר מטר שוב אם יש לכם אומדן אז יש לכם את עלות העבודה כבר מתומחרת ואתם לא צריכים הצעות כדי לדעת את זה.
אני החלטתי ללכת על קבלן שלד עבודה בלבד ורק לאחר שביררתי מול 6 בונים שהקבלן הנ”ל בנה להם את הבית , ביררתי אמינות שלו והלכתי לראות גם שלד בתהליך בנייה כדי לראות איך הוא עובד.
רק לאחר שכל אלו התאימו לי סגרתי איתו חוזה. מבחינת עלויות הבנייה אני מקזז את כל העלויות הנלוות להיתר שהם בסביבות 100000 ש”ח שאתם חייבים לקחת בחשבון עוד לפני הנחת הבלוק כפי שרשמתי לכם בתחילת המאמר .
טוב , אז לאחר שסגרתי מול קבלן השלד יש לסגור מול ספק חומרי הבנייה (ראו פוסט בנושא), סגרתי עם ספק שעשה לי הנחה על הברזל והבטון + הנחה בהובלת החומרים לאתר. וזאת לאחר לקיחת 3 הצעות מחיר מספקי חומרי הבנייה.
שתדעו , 80% מעלות חומרי הבנייה לשלד שלכם נופלים על בטון וברזל . בית ממוצע בגודל 180-200 מטר מכיל בערך 170-200 קוב בטון ובין 13 ל-16 טון ברזל (תלוי במהנדס שלכם).
אם יש לכם מרתף תוסיפו לזה עוד 70 קוב בטון ועוד 6-8 טון ברזל…
כל המחירים הם מחירים נכונים לינואר 2017 ויכולות להיות סטייה אבל בגדול אלו המחירים פחות או יותר .
טון ברזל נכון עולה היום 2600 שקלים בצפון הארץ ו2900 בדרום הארץ , קוב בטון עולה 270 ש”ח. כמובן לא כולל מע”מ , קוב בטון תלוי בנוסף במרחק ממפעלי הבטון ויש אזורים שקוב בטון גם עולה 350 שקלים , בעתיד הקרוב ועפ”י עדכוני הקהילה נעלה לאתר עלויות עפ”י אזור כדי שיהיה לכם לעזר.
נותן לכם לבצע את החישוב לבד… 😉
טיפ במידה ואתם קונים חומר לבד ! סיגרו בטון ישירות מול היצרנים , יעלה לכם יותר זול ותקבלו זמינות יותר טובה וגם מחירים לא פעם טובים יותר,מה שכן תנאי תשלום פחות נוחים.
בכל היציקות אתם צריכים להזמין משאבת בטון שעלותה היא 500-600 שקלים.(במידה וזה עליכם)
טיפ נוסף – חלק מספקי חומרי הבניין או הבטון נותנים לכם כחלק מהעלות הכוללת של
קוב בטון גם את המשאבות , תבקשו ותנסו לקבל את זה – יחסוך לכם בין 5000 (שוב, בדרך כלל קבלן השלד מטפל בזה אם החומר עליו )
ל-7000 שקלים…. יש מאמר על איך לקחת הצעת מחיר מספק חומרי הבניין
בנוסף חלק מהמקומות נותנים הובלת טנדר (הובלות קטנות) ללא עלות , מאוד חשוב!!!
בנוסף יהיו לכם את העלויות הבאות (יכולים להיות מחירים זולים יותר ויקרים יותר אבל פחות או יותר אלו המחירים)
ספייסרים (שומרי מרחק ) – קיימים כ-200 יחידות באריזה 110 מ”מ , לי היו 23 כלונסאות בעומק של 8 מטרים ובקוטר של 50 , הזמנתי 600 יחידות בעלות של 700 שקלים.
(יציקת כלונסאות , יציקת קורות קשר , יציקת ריצפה , יציקת ממ”ד , יציקת עמודים + מדרגות , יציקת תקרה , יציקת עמודים קומה 2 ויציקת גג ) , פחות או יותר בערך 5000-6000 למשאבות בטון.(כמו שאמרתי ניתן לחסוך , אך חושב לציין שלא כל המקומות עובדים כך)קלקר לקורות קשר – בערך 2500 שקלים – תזמינו ישירות מול היצרן (עין הכרמל)
ניילון לכיסוי קורות קשר& 200 מטר – 400 ש”ח
משאית חול מילוי עולה 500 שקלים – אצלי נכנסו בערך 10 משאיות
טרקטוריסט יום עבודה בערך 1000 שקלים. השכרת בובקט ליום בערך 1500 שקלים
חשמל זמני – 7000 שקלים (תלוי סוג חיבור , יש מידע באתר חברת חשמל )
חיבור מים עולה 1400 שקלים
קידוחי כלוסנאות& – עלות היא בין 17 ל-27 שקלים למטר קידוח ובאיזורים מסויימים מגיע ל30-40 מטר למטר.
קידוח סלעי עולה יותר…. בסביבות 100 שקלים למטר ואף יותר(לקחתם יועץ קרקע?) קידוח ניסיון עולה בסביבות 1000 שקלים
מדידת שטח ראשונה – 1500 (מדידה שניה 1500 שקלים), יש 3-4 מדידות.
בלוקים – לבית ממוצע , 20000 שקלים לאיטונג , 10000 לבלוק שחור רגיל. בלוק איטונג עולה 6 שקלים בערך או 18 שקלים לxt המבודד – בלוק שחור עולה 3 שקלים, אני ממליץ על איטונג אך בכל מקרה תשקיעו בכל המעטפת מבחינת הבידוד והבלוקים זהו רק נספח קטן מהבידוד אך לא לוותר על המעטפת.
קלקר אדקס – 17 ש”ח ליחידה של 1.2 מטר על 50& – בערך 2000 שקלים לכל הבית – כנ”ל ישירות מול היצרן
ממ”ד – 4000 שקלים – ממליץ (המלצה אישית בלבד)לא מספקי חומרי הבניין אלא ישירות מהיצרן או מספקים ייעודיים.
מסמרים וחוטי קשירה לקבלן עולים בערך 2000 שקלים לכל השלד.
מסנן ממ”ד – 2100 שקלים
עלויות פחות או יותר לבית (בית ספציפי) של 200 מטר? (נכון לינואר 2016)
1. שלד עבודה -בממוצע 500-800 למטר לא כולל חומר צפון/דרום ,+1000 מרכז
2. שלד חומר -& 700-1100 למטר & (תלוי פיתוח וגדרות ותלוי בטון וברזל)
3. טיח (חומר ועבודה) -& 70-100 (טיח תרמי עולה יעלה יותר) באזור הצפון דרום &, 120-130 באזור המרכז ויש גם הרבה יותר תלוי שטח קירות , קריניזים וכ״ו.
4. אלומיניום 70 עד 130 לבית ממוצע ( תוכלו לקרוא מאמר מפורט באתר)
פרופיל בלגי 4300 או 7300 של קליל (והשמיים הם הגבול) (תלוי משקל ), מתחיל ב1200 שקלים למטר ומגיע גם ל5000 ויותר.
5. חשמל 35-40 או 180 לנקודה
6. אינסטלציה – 35 -40 (אם קיימות
הרבה שוחות אז המחיר עולה בהתאם (2000 שקלים לשוחה) ,1000 שקלים לנקודת מים ,אורך
הצנרת גם קובע. יכול להגיע גם ל-70 ויותר וזה תלוי ברמת התיכנון של המהנדס שלכם ותוואי השטח
שלכם.העלות משתנה בהתאם לתוכניות שלכם ….
7. דלתות – 25 , 1700-1200 לדלת פנים ממוצעת (יש יותר זול) , 9000 לדלת חוץ (יש זול או יקר יותר , תלוי בכם)
8. איטום – 20-60 (60-80 שקלים למטר כולל חומר) , 140 שקלים לבטקל כולל חומר (גגות) – מחירון בהמשך המאמר ושוב משתנה בהתאם לכתב הכמויות שלכם ולמפרט שלכם .
9. מטבח – 40-50 ואף יותר הכל תלוי ברמה. למטבח ממוצע ברמה טובה.
10. ספי חלונות – 150 שקל למטר רץ כולל עבודה וחומר
11. מדרגות – 300 שקלים למדרגת שיש , עץ בסביבות 550-600
12. ריצוף – בין 60 ל-80 שקל עבודה בלבד למטר + 50 שקלים למטר לחומר שחור + הריצוף עצמו שזה בערך ממוצע של 100 שקלים למטר.
13. רובה וניקיון פנים – רובה 10 שקלים למטר , ניקיון עולה בסביבות 2000 שקלים.
14. חיפויים – 200 שקלים חומר למטר + 200 שקלים למטר רץ עבודה
15. סניטריה + מקלחונים – +30000 (תלוי בכם ובבית )
16. דוד שמש – 3800 שקלים
17. מזגנים – תלוי בכם , 6500 אלף למזגן של 3.5 כ”ס , מרכזי עולה יותר (לא בעיה לברר מחירים בתחום הזה), לבית ממוצע בערך מיזוג עולה בסביבות &30000 לא לשכוח עלות הנמכת גבס של 200 שקלים למטר.
18. מעקות – 700 שקלים למטר ברזל , 1200 שקלים למטר מאלומיניום ,
19. גינה – 50000 ממוצע וגם כאן השמיים הם הגבול.
20. מזוזות – 150 שקל לקלף
21. אינטרקום כניסה – 1000 -2000
22. תאורה – ממוצע 30000
23. פרגולות – 550 שקל למטר מרובע
24. דק – 380 שקל למטר מרובע
25. מעקות זכוכית – 1100-1800 למטר
26. מחמם מים בגז – 3500 שקלים
איטום
בכל מקרה מצ”ב טבלת הצעת מחיר לדוגמא .
מדובר בבית ללא מרתף באזור השרון.
העלויות הן עלויות למטר ללא מע”מ למעט החדרים רטובים ששם העלות היא גלובלית.
אני רק מביא לכם עלויות דה פקטו שבונים מקבלים כדי שגם אתם תהיו מחוברים למציאות אבל לכל בית יש את המציאות שלו ולכן רק אומדן מקצועי וליווי תקציבי ייתן לכם מענה אמיתי לעלויות הספציפיות שלכם..
זיכרו ! אל תשאירו שום דבר לפרשנות , העלו את כל המפרטים ואת כל הדרישות שלכם לכתב לכל קבלן!
מה שלא ברור ….ניחשתם יפה , בדרך כלל יהיה לרעתכם.
תמיד תקחו 3 הצעות מחיר ככל שתרבו כך הסיכויים שלכם לקבל קבלן טוב עולים וכמובן אם יש לכם אומדן תקציבי מפורט אתם בכלל מרוויחים כי יש לכם נקודת ייחוס אמיתית , (רק ממומלצים) + התקשרות לממליצים ושתהיה לכם נקודת ייחוס של העלות האמיתית שלכם !
צאו לדרך רק לאחר שביררתם הכל והתקציב שלכם סגור.
תכינו 50K בצד לבלתי מתוכנן. ( אין בית ללא דברים בלתי מתוכננים)
נהלו את קובץ האומדן המקצועי שלכם לפני תחילת הבנייה ותעקבו אחריו כל הזמן ובמידה והוא מקצועי אתם פשוט מסודרים ותחסכו עשרות אלפי שקלים!!!! בוודאות ! ולסיום …
חברים , קל מאוד לחרוג מהתקציב ,תעשו לעצמכם טובה וברגע שהאקסל שלכם סגור תראו בתקציב שלכם תורה מסיני! לא להתפתות כי יהיו לכם הרבה פיתויים בדרך.
קחו אתנחתא קצרה של 4 דקות ותקשיבו לוידאו הזה.
פרופסור דן אריאלי (מומחה עולמי לכלכלה התנהגותית) שהופיע בהרצאה ב[wize](https://www.wize.org.il/) בת”א.
ממליץ הן על המקום וממליץ לכם בנוסף לקרוא את ספריו… (מאוד מחכימים ומעניינים)
בקיצור צפו בוידאו ותבינו בגדול איך אנו מתייחסים לכסף , הכל תלוי בכמה אנו מתכוונים להוציא….
(“חתכתי” בשבילכם רק 4 דקות רלוונטיות מהרצאה מלאה של שעה וחצי שדרך אגב ממליץ לכולם להקשיב לכולה בזמנכם הפנוי .
מסקנה – אל תתפתו להוציא עוד כספים רק בגלל “שאנחנו מוציאים “מיליון +” על בית אז מה זה עוד 10000 שקלים”
תיצמדו לתקציב שלכם וכך תמנעו מחריגות מיותרות.
כדי להוזיל עלויות ולהשיג עבורנו הבונים שיתופי פעולה תעקבו בדף שם קיימים שיתופי פעולה מול ספקים וקבלנים מצוינים שייתנו לכם הן מחירים טובים והטבות נוספות שלבד לא בטוח שהיינו מקבלים.
בהצלחה רבה לכולכם !
תומר חן ריחאנה וצוות בונים בית
