מגרש לבניה עצמית מינהל מקרקעי ישראל – כל מה שצריך לדעת
בתור קהילה של בוני בית, חשוב להכיר את כל הדרכים לרכישת קרקע – גם את הפחות מוכרות שבהן. ובכן, אחת הדרכים הפחות מוכרות לעשות זאת היא על ידי השתתפות במרכזים, אותם רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מעת לעת. בכתבה זו, המומחים שלנו יסבירו לכם כל מה שצריך לדעת על מגרש לבניה עצמית מינהל מקרקעי ישראל וכל היוצא בכך.
איך להשיג מגרש לבניה עצמית מול מינהל מקרקעי ישראל
למעשה, המכרזים מתפרסמים באתר של רשות מקרקעי ישראל, כאשר כל מכרז כולל חוברת בה ניתן לראות את התנאים השונים להשתתפות במכרז בצורה מפורטת, וכמובן גם מידע חשוב כמו תאריך הפתיחה ותאריך סיום חלון ההזדמנויות להירשם ולהצטרף, עלויות הפיתוח וכדומה. רכישת מגרש במסגרת מרכז שכזה יכולה להיות רכישת מגרש עבור יחידת דיור בודדת, אך גם ניתן לרכוש יחד עם שותפים מרש עליו ניתן לבנות בטור כמה יחידות או לסירוגין, מגרש עליו ניתן להקים מבנה דו משפחתי. כמובן שכמו כל רכישה אחרת עם שותפים, גם כאן הדבר נעשה על ידי הסכם שיתוף.
למי האפשרות הזו יכולה להתאים?
אפשרות זו של רכישת מגרש בהחלט יכולה להתאים לכל מי שמעוניין לבנות בעצמו את בית החלומות שלו, תוך כדי התאמה אישית של כל פרט ופרט במקום לרכוש בית מוכן מראש – למעשה כל החברים בקהילה הגדולה שלנו. בנוסף, כדאי לדעת כי בכל מרגש עבור בנייה עצמית טמון פוטנציאל די גדול של עליית ערך – הרי בתים צמודי קרקע נחשבים למוצר עם ביקוש גדול מאוד והיצע די מוגבל.
דברים שחשוב לקחת בחשבוןכדאי מאוד לדעת כי רכישת מגרש לבניה עצמית דרך מינהל מקרקעי ישראל זו השקעה אשר דורשת מכם תשלום מיידי של סכום כסף גדול מאוד, וכן גם כי ההשקעה הזו לא תניב תשואה במיידי – הרי יש פה תהליך שלם של בנייה ולא מעט שלבים שתצטרכו לעבור בדרך לשם. בניגוד לרכישת דירה מוכנה מראש אותה תוכלו להשכיר במיידי, כאן יקח זמן לא קצר עד שתתחילו לראות תוצאות! |
איך בוחרים מגרש? קראו את הסיפור של אלון
אלון, חבר די חדש בקהילה שלנו שיתף אותנו כי הוא מעוניין לרכוש מגרש, אך הוא לא יודע בכלל מאיפה מתחילים כשזה נוגע לבחירת המגרש עצמו. ובכן, על מנת לבחור נכון מגרש, כדאי מאוד לסייר באזור בו הוא נמצא, זאת על מנת שתוכלו לפני הכל להבין פחות או יותר מהו מצבו הפיזי של השטח. כך לדוגמא, אם מדובר במגרש באזור הררי – ככל הנראה עלויות הפיתוח יהיו מעט יותר גבוהות בהשוואה לאזורים אחרים.
כמו כן, חשוב לא פחות לבדוק את סביבת המגרש, ותוכלו לשם כך לבקש אינפורמציה חשובה מהרשות המקומית.
איך הגשת ההצעה מתבצעת?
לפי נהלי רשות מקרקעי ישראל, עבור כל מכרז נקבע מחיר מינימום, בו כל הצעה בעצם אמורה לעמוד. נכון לשנת 2022, מחיר המינימום של בנייה נמוכה הוא 50% משווי המגרש, כאשר אומדן השווי נקבע על ידי שמאי אותו רשות מקרקעי ישראל בחרה. בדרך כלל, ההצעה תהיה למגרש ספציפי, ואילו ההצעה הגבוהה ביותר מבין יתר ההצעות במכרז תוכרז בתור ההצעה הזוכה.
אמנם, במקרים מסוימים ניתן לראות גם מכרזים שנערכים בשיטה בה “מתחרים” על מספר מגדרים במקביל, ובעל ההצעה הגבוהה ביותר בוחר ראשון את המגרש שלו, בעל ההצעה השנייה בגודלה בוחר את המגרש השני וכן הלאה.
איך לדעת שמדובר במחיר הולם?
כדי לוודא כי אכן מדובר במחיר ראוי לתשלום, מומלץ מאוד לערוך מחקר מעמיק בנוגע למחירי הדיור באזור. ניתן גם לראות באינטרנט את המחירים בהם נסגרו מכרזים בעבר, ואפילו תוכלו לבדוק מה המחיר הממוצע לקרקע באזור. על בסיס האינפורמציה הזו, תוכלו לוודא בעצמכם כי הסכום הרצוי עבור השתתפות במכרז וזכייה בו הוא ראוי לתשלום. כדאי לציין כי ההצעה אינה כוללת מע”מ או הוצאות פיתוח, וכן גם אינה כוללת תשלומים לרשות המקומית.
תשלום לרשות המקומית
כאמור, התשלום במכרז עצמו הוא רק חלק אחד מהעלות הכוללת. יש גם הוצאות פיתוח, אגרות אותן צריך לשלם ועוד עלויות נוספות אותן הרשות המקומית גובה. חשוב מאוד לוודא מה גובה העלויות הנלוות במכרז בו אתם מעוניינים להשתתף, כך שתוכלו להיות בטוחים כי תוכלו לעמוד בהן. למעשה, אחד התנאים לקבלת היתר בנייה לאחר זכייה במכרז הוא תשלום מלא של כל אותן אגרות והיטלים שונים.
מס רכישה
מעבר לכל אותם תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, בכל עסקת רכישת מגרש תצטרכו גם לשלם מס רכישת קרקע לרשות המיסים, כאשר אחד מתנאי הסף עבור רישום הנכס על שם הרוכש הוא בעצם אישור אודות תשלום של אותו מס רכישה. שיעור מס הרכישה כשמדובר ברכישת קרקע הוא 6% משווי הרכישה הכולל. בניגוד לרכישת דירה, כאן בעצם אין כל משמעות נלווית האם מדובר בקרקע נוספת, ולכן שיעור המס בעסקאות כאלו הוא קבוע. כמו כן, חשוב לדעת כי מס הרכישה חל גם על הוצאות הפיתוח על המגרש, ולא רק על התשלום עבור רכישת הקרקע עצמה.
מכרז פומבי
שיטת המכרז הפומבי זו בעצם השיטה הנפוצה ביותר של רכישת קרקע דרך מינהל מקרקעי ישראל. אמנם, חשוב מאוד לדעת כי רק תושבי ישראל יהיו רשאים לגשת למכרז פומבי של עסקאות כאלו, ובנוסף לכך, יש מספר קריטריונים אשר צוינו במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל ב-16.12.1988. במסגרת מכרז פומבי, כל המשתתפים יגישו את הצעתם לתיבת המכרזים ליד המגרש המיועד עד למועד האחרון, אותו מציינים בחוברת המכרז שהזכרנו קודם לכן. ועדת המכרזים היא בעצם הגוף האחראי על בדיקת ההצעות השונות, והיא גם זו שקובעת מי יהיה הזוכה בהתאם לנהלים התקפים באותה עת.
כמה זמן התהליך לוקח?
לא מעט מכרזים כוללים תנאים מסוימים לעמידה בלוח הזמנים. בדרך כלל, מועד הסיום במסגרת הסכם חכירה יהיה לאחר בין 3 ל-4 שנים, אלא אם נקבע משך זמן אחר בחוברת המכרז. יתר על כן, בהמון מכרזים יש דרישה על כך שהרוכשים לא ימכרו את הנכס שיהיה ברשותם במשך מספר שנים לאחר שזכו במכרז, או לפחות עד לאחר סיום עבודות הבנייה.
אתם חייבים ערבות בנקאית
כל מי שמעוניין להשתתף במכרז אמור לצרף להצעה שלו ערבות בנקאית אוטונומית. חשוב לציין כי שיעור הערבות אמור להיות לא פחות מ-10% מסכום ההצעה המקורי. כמו כן, על כל משתתף לנסח את הערבות בצורה בה ניתן לממש אותה במידה ובעל הצעה זוכה החליט לוותר על ההצעה שלו או לחילופין, לא העביר את יתרת התשלום גם אחרי שזכה במכרז. אם הערבות שצורפה להצעה אינה עומדת בדרישות, ההצעה נפסלת לגמרי, ולכן חשוב מאוד להקפיד להתאים את נוסח הערבות לדרישות הספציפיות של המכרז.
מגרש לבניה עצמית מינהל מקרקעי ישראל – בשורה התחתונה
לסיכום, רכישת מגרש לבניה עצמות דרך רשות מקרקעי ישראל זו דרך לרכוש קרקע על ידי השתתפות במכרזים, ובכתבה זו החלטנו להסביר לכם כל מה שצריך לדעת על אפשרות זו. במידה ואתם רוצים לקרוא עוד תוכן איכותי בנושאים אלו – אנו מזמינים אתכם לקרוא עוד כתבות באתר אותן כתבו המומחים של קהילת “בונים בית”.
