הבדיקות החשובות שיש לבצע לפני קניה של נכס
היי חברים ובונים יקרים , מאמר זה נכתב ב ״דם״ התשובה לכותרת המאמר הוא שלעיל היא שכל אדם המעוניין לבצע פעולה במקרקעין עדיף שיועץ בשמאי מקרקעין מוסמך לפני ביצועה. באותו ההיגיון לפיו לא מגישים דו”ח למס הכנסה ללא רו”ח ולא מגישים תביעה ללא עו”ד מומחה בתחום, כך גם לא עושים עסקת נדל”ן ללא בדיקה מקיפה של שמאי מקרקעין. ביצוע עסקה ללא יעוץ משמאי מקרקעין משולה לחציית כביש בעיניים עצומות.
במאמר זה אספר על עבודתו של השמאי, הבדיקות שהוא עושה ואתן מספר דוגמאות למצבים בהם שמאי מקרקעין חסך עוגמת נפש או שמא אי שימוש בשמאי מקרקעין גרם לעוגמת נפש.
האמור להלן מהווה מידע חלקי בלבד לצערי והוא קצה הקרחון בעבודתו של השמאי וניתן להמחשה בלבד.
בכל עסקת נדל”ן קיים פער בין המידע המצוי בידי המוכר ולבין המידע המצוי בידי הקונה. לעיתים המוכר אשר מחזיק בנכס תקופה מסוימת מחזיק בידיו מידע יקר ערך אשר רלוונטי לשווי הנכס אותו הוא אינו מעוניין לספר לקונה. לעיתים בידי הקונה מידע מסוים אותו הוא אינו מעוניין לחשוף בפני המוכר. תפקידו החשוב של שמאי המקרקעין עוד לפני הערכת שוויו של הנכס הוא לגלות את כל המידע הרלוונטי להערכת שווי הנכס, לנתח אותו ולפרוס אותו בפני מזמין השומה כדי לצמצם את חוסר הוודאות בו הוא נמצא. לא ניתן לבצע הערכת שווי טובה ונכונה לפני שכל העובדות גלויות בפני השמאי (שמצדו צריך לדעת מה לחפש). לצורך כך עורך השמאי בדיקה מעמיקה ומקיפה בהיבטים שיפורטו להלן.
היבט קנייני-משפטיראשית על שמאי המקרקעין להבין מהי הזכות שעליה חייבים במס, האם מדובר בזכות בעלות, חכירה או זכות אחרת. אם מדובר בזכות חכירה, מהי תקופת החכירה? מה היקפה? האם הנכס מהוון? מיהו המחכיר (המדינה, עירייה, כנסיה או גורם אחר) ? מה קיבולת הבניה והאם קיימים תנאים נוספים בחוזה החכירה?
בנכסים רבים בבעלות המדינה על החוכר לשלם תשלומים נוספים בגין תוספת בנייה. היקף התשלום תלוי בסוג חוזה החכירה ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל וחובה להביאו בחשבון. קיבולת הבניה שבחוזה החכירה משתנה מנכס לנכס ושיעור התשלום לרמ”י נע בין 31% עד 91% משווי הזכויות שאינן כלולות בחוזה החכירה.
לאחרונה פנה אדם שרכש בית בהרחבה במושב במרכז. כשרצה להרחיב את ביתו הוא נדרש לשלם כ- 6,000 ₪ לכל מ”ר נוסף!. הסיבה לכך היא שחוזה החכירה שלו היה נחות מחוזה חכירה סטנדרטי ולכן שיעור התשלום שלו היה 91% ולא 31%. אני בטוח שהוא היה שמח לדעת על כך לפני שרכש את המגרש ואולי מידע זה היה עוזר לו במו”מ או לחילופין גורם לו לקנות נכס אחר.
עניין נוסף שיש לבדוק הוא אופן רישום הזכות. האם היא רשומה בטאבו, בספרי רשות, בעמידר או אצל חברה משכנת. האם ניתן לרשום משכנתא על הזכות? האם הזכות היא במפרוז (בעלים יחיד) או במושע (בעלות משותפת). אם בעלות משותפת, האם קיים הסכם שיתוף ואם קיים יש לבחון את תנאיו.
היבט פיזיההיבט הפיזי כולל בין השאר ביקור בנכס, זיהוי הנכס ובדיקה כי מיקומו אכן תואם את רישומו מבחינה קניינית. כבר נתקלתי בבית משותף בו דירתו של הלקוח הייתה רשומה כדירתו של השכן ולהיפך, כלומר הייתה טעות ברישום הדירות. המצב אומנם בר תיקון אולם יסכימו כולם כי היו שמחים לדעת על כך לפני ביצוע העסקה ולא אחריה, ואף לשקף את הבעיה ככול שקיימת במחיר הדירה. בנוסף לזיהוי הנכס מבחינה קניינית בודק השמאי האם הבנוי בנכס תואם את היתר הבניה ואם לא מהם הפערים/חריגות הבניה (בהמשך חוות הדעת, בודק השמאי האם ניתן להכשיר את חריגות הבניה, האם כדאי להכשיר אותם ומה העלויות).על השמאי לאפיין את סביבת הנכס מבחינת הבינוי, אופי האוכלוסייה, הטופוגרפיה במגרש ובסביבה, קירבה לכבישים, תחבורה ציבורית ומוסדות.בנוסף מבצע השמאי אפיון של רמת הגמר של הנכס.
היבט תכנוניפרק זה כולל סקירה של כל תכניות בניין עיר החלות על הנכס וסיכום הוראות בניה, שימושים, זכויות הבניה, הפקעות מתוכננות וכל הוראה נוספת הרלוונטית להערכת השווי. בנוסף פעמים רבות יש להתייחס לזכויות בניה נוספות שאינן נובעות מהתב”ע אם כי מכוח תקנות התכנון והבניה.בנוסף על שמאי המקרקעין לבחון את הפוטנציאל התכנוני של הנכס לרבות תכניות בהפקדה או בהליך תכנון, ולהעריך את הסבירות לתוספת זכויות בניה. כמו כן, יש לבחון את התכנון בסביבת הנכס. למשל, כביש מתוכנן יכול לתרום לשווי הנכס בכך שמאפשר לו נגישות מחד, אך לפגוע בשווי בשל יצירת מטרד רעש מאידך.אני בטוח שכל מוכר או רוכש נכס היה רוצה לדעת אם קיימת יתרת זכויות לניצול או אם קיים פוטנציאל תכנוני לנכס, ואם קיים מה המשמעות הכספית שלו.דוגמא למקרה לו הייתי עד הוא בעלים לשעבר של צריף ישן (פחון) בדרום ת”א. המוכר החזיק בצריף כ- 40 שנה ושיווק אותו בשוק תקופה ארוכה של כ- 3 שנים במחיר של 1,100,000 ₪. כחצי שנה לפני שמצא קונה אושרה במקום תכנית לבניית 6 מגדלים שגם לו היה חלק בה. המוכר דילג על בדיקת שמאי לפני המכירה ולאחריה קיבל חיוב היטל השבחה של כ- 400,000 ₪ כלומר לבסוף נשאר עם סכום של כ- 700,000 נטו. כלומר אם היה מתפשר על מחיר נמוך יותר לפני כניסת התכנית לתוקף לא היה משלם היטל השבחה והיה נשאר בידיו סכום גבוה יותר נטו או לחילופין אם היה מודע לתכנית שאושרה שהיה דורש סכום גבוה יותר או לחילופין מחליט שלא למכור את הנכס. זו דוגמא קלאסית לצורך ביעוץ של שמאי מקרקעין גם לפני מכירת נכס.
היבט הרישויפרק זה כולל סקירה של מסמכי הרישוי הנכס הנשום. על שמאי המקרקעין להפיק את מלוא מסמכי הרישוי של הנכס מארכיב הוועדה המקומית שהם: היתר הבניה, טופס 4 ותעודת גמר. הבדיקה כוללת את סיכום השטחים הבנויים ואת השימושים המותרים עפ”י היתר הבניה. בזמן הביקור בנכס על שמאי המקרקעין לבדוק את התאמת השטח הבנוי לזה המופיע בהיתר הבניה, ובמקרה שאין התאמה לתת את דעתו על כך.
סקר מחיריםסקר המחירים מתבסס בעיקר על עסקאות השוואה שבוצעו בנכסים בעלי מאפיינים דומים, ולעיתים גם על נכסים המוצעים למכירה. במקרים רבים, על שמאי המקרקעין לבצע התאמות בין עסקאות ההשוואה לנכס הנשום, וזאת בהתחשב במאפייני הנכס הנשום לעומת נכסי ההשוואה.לדוגמא, במקרה בו נמכר מגרש בשטח של דונם שהיה בבעלות פרטית במחיר מסויים והמגרש הנשום הוא בשטח זהה אך בבעלות רמ”י, על שמאי המקרקעין להפחית ממחיר העסקה את התשלומים אותם יש לשלם לרמ”י בעת הבקשה להיתר כי…ישנם ניואנסים רבים בניתוח עסקאות המדווחות באתר רשות המיסים ושימוש לא נכון בו יכול להוביל למסקנות שגויות ולביצוע טעויות שעולות הון.
תבחינים לשומהזהו הפרק החשוב ביותר. בפרק זה, על שמאי המקרקעין לרכז את כל המידע אותו הוא אסף על הנכס, להפעיל את שיקול דעתו (ולנמקו) ולנתח את המשמעויות הכספיות של כל אחד מההיבטים. בפרק זה, בוחר השמאי את המתודולוגיה לפיה יש להעריך את הנכס ונותן דגש מיוחד להיבטים מיוחדים שקיימים בו. דוגמא להיבטים הם, חריגות בניה והעלות הכספית להסדירם או עלויות שחלות על הנכס עם מימוש זכויות (דמי הסכמה לרמ”י, מס שבח והיטל השבחה).רק לאחר שכל העובדות פרוסות לפניו יכול שמאי המקרקעין להעריך באופן נכון את הנכס כל טעות, מידע חסר או שגוי בפרקים שפורטו לעיל תשפיע לרעה על הערכה נכונה של הנכס.על השמאי לנמק את קביעותיו לאור החקיקה, התקנות, התקינה השמאית, הפסיקה והפרקטיקה השמאית הרווחת. רצוי לצרף אסמכתאות רלוונטיות שעליהם הסתמך השמאי.
תחשיבלאחר כל האמור לעיל, הגענו לתחשיב השומה בו אנו אומדים את שווי הנכס. במקרים רבים אני עורך מספר תחשיבים לבקשת הלקוח. למשל, תחשיב לעניין שווי הנכס במצבו בניכוי הפוטנציאל התכנוני, ותחשיב נפרד לגורם הפוטנציאל, וכן תחשיבים נוספים לפי הצורך.
סיכוםבמאמר זה סקרתי על קצה המזלג את עבודות של השמאי. חשוב מאוד להיעזר בשמאי בכל החלטה הקשורה בנדל”ן. השמאי יכול לספק למזמין השירות מידע יקר ערך, שיסיע לו במשא ומתן ובקבלת ההחלטות. במאמרים הבאים נפרט סוגים ספציפיים של שומות מקרקעין למטרות שונות כגון מגרשים, נחלות, היטלי השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המיסים.לפני התקשרות עם שמאי מקרקעין חשוב לוודא כי מדובר בשמאי מוסמך הרשום ברשימת השמאים של משרד המשפטים. רצוי מאוד שיהיה חבר בלשכת השמאים וכי יערוך את שומותיו בהתאם לתקינה השמאית. כמובן שכדאי שהשמאי הנבחר יהיה בקי בסוג הערכות שווי המבוקש ולכן בתחילת ההתקשרות עם השמאי כדאי להגדיר באופן ברור את מטרת השומה ולערוך תיאום ציפיות לגבי הבדיקות אותן יבצע השמאי במסגרתה.
בהצלחה !!!
וצוות בונים בית
תודה לגלעד , יועץ ושמאי מקרקעין של ״בונים בית״ על השיתוף!
