היטל השבחה
מה זה היטל השבחה
היי חברים,
במאמר זה נערוך סקירה על היטל ההשבחה ואציג מספר טיפים לבונה הפרטי לפני תשלום היטל ההשבחה.היטל השבחה הינו תשלום חובה הנגבה מבעלים או חוכר לדורות של קרקע, בעקבות אישור תכנית בניין עיר חדשה (תב”ע), הקלה או שימוש חורג. שיעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה.המועד הקובע לחבות בהיטל ההשבחה הוא 15 יום מפרסום התכנית המשביחה או יום אישור ההקלה/שימוש חורג. עם זאת, המחוקק בחר לתת לחייב בהיטל ההשבחה דחייה בתשלום עד למימוש הזכויות. משמע, עד מועד קבלת היתר בניה או מכירת המקרקעין.תופתעו לגלות שלעיתים קרובות ניתן להפחית תשלום של היטל השבחה ממש ״בקלות״ על ידי שמאי מקצועי פשוט רובנו לא מבינים ומעדיפים לצערי לטמון את הראש בחול וזה מאוד חבל.למעשה כמעט בכל דרישת תשלום של היטל השבחה יש מקום להפחתה.
דוגמה: אם אושרה ופורסמה תב”ע (תוכני בנין עיר) חדשה לפני חמש שנים ורק עכשיו אתם עומדים למכור את הקרקע אז מועד תשלום ההשבחה יהיה רק אחרי שהנכס נמכר, כלומר אחרי שמומשו הזכויות וזאת מהסיבה שהגיוני לחייב את הנישום (נכס שחייב במס) רק לאחר ש”נהנה” מההשבחה כלומר “נפגש עם הכסף” במכירת המקרקעין או שמימש את האלמנט המשביח בקבלת היתר בניה. אולם השמאי יעריך בכמה הנכס הושבח 15 יום מפרסום התב”ע (לפני 5 שנים).
עם מימוש זכויות בנכס בדרך של היתר (לפני קבלת ההיתר) או מכירה, מוציאה הוועדה המקומית “דרישת תשלום” עבור היטל ההשבחה.דרישת התשלום נערכת על בסיס הערכת שמאי מטעם הוועדה המקומית. הוועדה המקומית מצמידה את היטל ההשבחה לפי הנמוך ממדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה ליום המימוש. כלומר, השמאי קובע את ההשבחה בזמן מועד אישור התב”ע החדשה, ההקלה או השימוש החורג ובין תקופת האישור ועד מימוש הזכויות, יש להוסיף את ההצמדה.בדרך כלל תוקף שובר התשלום יהיה עד ליום ה- 15 בחודש הקרוב (יום פרסום מדד חדש). לאחר 30 יום ממועד התשלום תתווסף ריבית פיגורים.על דרישת התשלום ניתן לשלוח עירעור בתוך 45 ימים ממועד קבלת הדרישה. חשוב מאוד להקפיד על מועד זה, כי למרות שעל פי החוק ניתן להאריך את תקופת הערעור “מטעמים מיוחדים שירשמו”, בפועל נדיר מאוד לקבל דחייה כזו.
הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה, רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין. קיימות גם טעויות בחישוב ההצמדה וגם אותם ניתן “לתקן”.
חשוב לבדוק כל פרט ופרט בדרישת התשלום ובשומת הוועדה כי כל טעות קטנה יכולה לעלות לכם ביוקר.
ערעור על היטל ההשבחה
קיימים לכם 2 מסלולים להגשה:
- הגשת ערעור על עצם החיוב לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (כלומר, לא נכון לחייב מסיבות שונות). מסלול זה נועד למקרים בהם רוב הטענות הן משפטיות בעיקרן ובמקרים רבים ממנה ועדת הערר שמאי מייעץ לצורך הכרעה בשאלות שמאיות
- הגשת השגה על גובה החיוב בפני שמאי מכריע שימונה ע”י יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. (כלומר, נכון לחייב היטל השבחה אך גובה החיוב לא נכון מסיבות שונות). מסלול זה נועד למקרים בהם רוב הטענות או כולן, הן שמאיות בלבד.
וועדת ערר או שמאי מכריע? לבחירת “מסלול” הערעור חשיבות רבה, שכן במקרים רבים לשמאי המכריע אין סמכות לדון בנושאים בהם לוועדת הערר סמכות לדון. מאידך, ההליך בוועדת הערר הינו הליך מורכב יותר שלוקח זמן רב יותר מאשר השגה אצל שמאי מכריע.
חשוב מאוד להיוועץ עם שמאי מקרקעין מיד עם קבלת דרישת התשלום הן לבחירת מסלול ההשגה והן לבחינת סיכויים-סיכונים.למעשה כמעט בכל דרישת תשלום של היטל השבחה יש מקום להפחתה.להערכתי ביותר מ- 95% מהמקרים בהם מוגשת השגה לשמאי מכריע, מתקבלת הפחתה כזו או אחרת. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק את הנתונים לפני הגשת ההשגה ולבחון את הסיכויים-סיכונים שכן במספר לא מבוטל של מקרים, השמאי המכריע קבע השבחה גבוהה מזו שנדרשה ע”י הוועדה המקומית. גורם נוסף אותו יש לקחת בחשבון הוא שכר טרחת השמאי המכריע ושכר טרחת השמאי ה”אחר” (שמאי מטעם הבעלים).לשמאי המכריע שיקול דעת נרחב הנופל בגדר “שיקול הדעת השמאי” אשר ועדות הערר נוטות שלא להתערב בו. לכן במקרים רבים חשוב לבדוק מיהו השמאי שמונה בתיק, והאם היו לו החלטות קודמות במקרים זהים או דומים ולשקול צעדים בהתאם.ייצוג מול שמאי מכריע הינו תהליך מורכב הדורש בקיאות רבה בתחומי משנה רבים בתחום הנדל”ן, בין השאר: דיני תכנון ובניה, דיני מקרקעין, מימון, דיני הפקעות, מדידות, הנדסה וכיוצא בזה. רק לשמאי מקרקעין מוסמך היכולת, הידע והמיומנות לייצג מול שמאי מכריע.
דוגמאות להפחתה של היטל השבחה
הוועדה המקומית בפתח-תקווה חייבה נישום בהיטל השבחה ע”ס כ- 120,000 ₪ עבור 7 תבע”ות משביחות. השמאי המכריע הפחית את החיוב ל- 20,000 וקבע ש-5 תבע”ות אינן משביחות כלל.בשנים האחרונות ועדות רבות “הוציאו” דרישות תשלום לבעלי דירות בבניין ללא גג צמוד אשר מכרו את דירותיהם בגין זכויות הבניה בגג אותן הן לא יכולים לנצל (אין להם גג). גם ועדת הערר וגם בית המשפט לעניינים מנהלים קבע שניתן לחייב בגין זכויות בגג רק את בעלי הדירות העליונות בבניין היכולים לנצל את הזכויות האמורות וכי אין לחייב את שאר בעלי הדירות.במקרים רבים מחייבות הוועדות המקומיות בעלי מגרשים פרטים עם בתים בנויים בגין תכניות מרתפים שלא נבנו כלל גם שרוכש הזכויות אינו מתכוון כלל לבנות מרתף. הסיבה היא שלטענתן עצם אישור תכנית המרתפים משביחה את הקרקע וכי לכשייהרס הבניין ניתן יהיה לבנות את המרתף. קיימת מתודולוגיה שמאית להערכת מקדם ההפחתה בגין “אורך החיים הכלכלי של הבית” אולם שמאי הוועדה נוטים להעריכו בחסר וכפועל יוצא להעלות את היטל ההשבחה.
לעיתים שוגה שמאי הוועדה בפרשנות של המצב התכנוני החדש או הקודם. כל שגיאה כאמור או פרשנות סותרת טומנת בחובה אפשרות להפחתה שיעור ניכר מהחיוב.קיימות אלפי דוגמאות לאפשרות להפחית את היטל ההשבחה אך כל מקרה הוא מיוחד ויש לבחון אותו לגופו.לסיום, הטיפ הכי חשוב שלי אליכם הוא לא לחכות לקבלת דרישת תשלום מהוועדה, אלא להקדים תרופה למכה ולפנות לשמאי המקרקעין מבעוד מועד (לפני מימוש הזכויות) לבחינת ההיטל הצפוי ולגיבוש דרך פעולה.
בהצלחה !!!
וצוות בונים בית
תודה גדולה לגלעד ניר שמאי ויועץ בונים בית על השיתוף!
