לוח תשלומים לקבלנים בבית פרטי, איך גם לשלם וגם להגן על עצמיכם!?
מבוא לפריסת תשלום לקבלנים
אני כותב לכם כאן פוסט מאוד חשוב להתנהלות הכלכלית שלכם מול הקבלים איתם תעבדו לאורך הבנייה. כל מילה כאן כתובה בדם, ולצערי נלמדה מניסיון עגום של בונים רבים ואפילו שלי באופן פרטי. צוות בונים בית ואנוכי נתקלים בלא מעט בונים ששואלים אותנו כיצד מומלץ לשלם לקבלנים. עצוב לנו לראות שפונים אלינו שלב אחד מאוחר מידיי – לאחר שקבלנים ברחו לבונים באמצע העבודה כאשר הבונים שילמו לקבלנים את רוב הכסף.
בעבר הרחוק, כשבניתי את ביתי, הנושא הזה תמיד הטריד אותי ובצדק ….לכל קבלן הייתי מסרב למקדמות כלשהן. תמיד בחנתי היכן אני מוגן ביחס להתקדמות בשטח ורק על פי זה הייתי משלם לקבלנים ובמבחן התוצאה ניצלתי מול קבלן האלומיניום שלי שביקש תשלום מוקדם , וכיוון שסירבתי לו (לאחר שאמרתי לו ״רק לאחר התקנה תקבל שיק״) ניצלתי., מסתבר שהוא היה בקשיים כלכליים וחודש לאחר ההתקנה שלי הוא פשט רגל והשאיר המון לקוחות וספקים שלו עם הפסדים כספיים גדולים , במידה והייתי משלם לו מוקדם אז בטוח שהוא לא היה מגיע אלי להתקנה והיה מתחמק וכיוון שהשארתי את הכסף אצלי הוא נאות להגיע …..ולכן אני מבהיר לכם שוב ושוב ושוב לפני שאתם מוציאים את הכסף וההמחאות מהכיס …..
הנחיה כללית
הקו שצריך וחייב להנחות אתכם בכל התנהלות מול כל קבלן זה נושא התשלום (תחשבו שזה כמו חטיף נוגד אנרגיה בשבילם 🙂 ) ככל שהם מקבלים יותר כסף ליד, כך המוטיבציה שלהם לעבוד פוחתת!
לא להתפתות לכל מיני הטבות או בקשות או תחנונים מול תירוצים כאלו ואחרים במהלך התהליך , נסו לחלק את התשלומים בצורה כזו שמידת החשיפה שלכם אל מול התקדמות הביצוע היא הגיונית ולא מעמידה אתכם במצב שאתם בהפסד, אם הקבלן מפסיק להגיע לעבודה אצלכם ו״ברח״ לעבודה אחרת .
ברגע שאתם משלמים מראש אתם מעמידים את עצמכם בסכנה שבמידה ותצטרכו להחליף את אותו קבלן אתם הפסדתם כסף , ובנוסף הדבר יגרום לחוסר מוטיבציה לקבלן להגיע אליכם.
- לא לשלם לקבלנים מראש , אין מקדמות!!!! התשלום הוא לפי התקדמות העבודה בלבד!!!!!
- תשלום מראש לפני קבלת המוצר/תמורה רק כנגד ערבות בנקאית ( לא לקבל שיק של בעל העסק אלא רק שיק בנקאי אמיתי!)
- שיקים שלכם יהיו למוטב בלבד!
- לא לקבל פיתויים והטבות להורדת מחיר עבור תשלום מראש!
חשוב !!! בכל תשלום לכל קבלן חשוב להחתים אותו על אישור קבלת תשלום ,שם קבלן , תאריך, שעה וחתימה שלו !
טיפ
שווה בנוסף להוסיף את הסעיף הבא בחוזה שלכם לשלד ,טיח וצבע , אם הם לא משאירים לכם שיק ביטחון אתם תשמרו 5% מכל תשלום עד למסירה סופחת , זה עוד כסף שנשאר לכם למסירה סופית ומוריד מהסיכון שלכם.
אז כאן אני כותב לכם המלצות (בגדר המלצה בלבד) לתנאי תשלום לקבלנים ואני מתרכז בדברים הגדולים בלבד .
חלוקת התשלומים יכולה להיות שונה לגמרי אבל חשוב שתבינו את הסיכון .
אז נתחיל ? קדימה …..
שלד
דוגמא לשלד (בית 260 מטר , מרתף + 2 קומות )
הקו המנחה אתכם כאן והחשוב ביותר הוא לא להתפתות לכל מיני הטבות ולחלק את התשלומים כך שמידת החשיפה שלכם אל מול הביצוע תהיה הגיונית ושתשמור עליכם.
במידה ותגדירו סכום גבוה שלא הגיוני לביצוע, ויקרה מקרה שתצטרכו או תרצו להחליף קבלן באמצע עבודה אתם פשוט תפסידו רק את החלק היחסי ששילמתם ומכאן רוב הדברים נגזרים. תשמרו על חלוקת תשלומים הגיונית שתגן עליכם מפני הפסדים כספיים משמעותיים.
12% – גמר חפירת מרתף ויציקת יסודות
8% – גמר ריצפת מרתף
10% – גמר קירות מרתף
13% – גמר יציקת רצפת 0.0
12% – גמר מעטפת קומת קרקע
10% – גמר תקרה ראשונה , גמר תקרה קומה ראשונה
10% – גמר מעטפת קומה א + יציקת תקרה קומה 2
5% – גמר עבודות פיתוח , גדרות ובורות חילחול
10% – ניקיון ומסירה סופית (לאחר אישור מהנדס/אדריכל)
אלומיניום
יש לא מעט קבלנים שמבקשים את הכסף 50% מראש ואני רואה בונים שמשלמים את זה. מדוע? לא מובן
תבינו שהקבלנים קונים את החומר עבורכם בדרך כלל בשוטף + 90 ולכן אני לא רואה סיבה מדוע לשים את הכסף שלכם על קרן הצבי , יש המון קבלנים טובים ויש גם המון קבלנים שפושטים רגל .
תלכו לעסקים ותיקים ואיכותיים , לגבי תשלום , אל תוותרו ואל תשלמו תשלומים ששמים אתכם בסיכון , עסקים טובים יילכו לקראתכם בחלוקת התשלומים ולקבלנים ״בריאים״ כלכלית לא תהיה בעיה לעשות את חלוקת התשלומים באופן שגם שומר עליכם .
10% – גמר התקנת משקופים עיוורים
25% – בהזמנת החומר
20% – גמר ייצור (הולכים למפעל לראות את כל החלונות שלכם )
45% – גמר התקנה ( תשלום בזמן ההתקנה שלכם תכלס בבית) 20% מסירה (לאחר שאתם מוודאים שהכל תקין )
טיח
אני באופן אישי ובכלל כל צוות “בונים בית” רואים לא פעם טייחים ש״בורחים״ מהשטח באמצע עבודה ויכולות להיות לכך כמה סיבות:
- תמחור נמוך של הטייח כדי לזכות בעבודה ואז ברגע שהם מרגישים שהם מופסדים הם לא יישארו אצלכם והבאת טייח נוסף להמשך עבודה בעייתית וכרוכה בהספד כספי שלכם ולכן חשוב קודם כל לבחור טייח טוב ולא ״לסחוט״ אותם אלא לשלם מחיר ״נכון״.
- לחלק את התשלום כך שתמיד הוא אחרי ביצוע שלב כך שאם טייח ״בורח״ אתם מוגנים יחסית ולא תפסידו כסף.
בדרך כלל בטיח הטייחים משלמים כל יום חמישי לפועלים ויבואו אליכם בדרישת תשלום , תכינו ותגדירו תשלום כך שהוא משולם בדיוק על מה שהטייח ביצע .
10% – ביטון כל המערכת ברצפה , ביטון משקופים עיוורים וסגירת חציבות בקירות ע״י חול ומלט 10% – התקנת פיגום חיצוני 15% – יישום פינות וטיח פנים קומת קרקע קירות ותיקרות לפי סרגל בשני כיוונים 15% – יישום פינות וטיח פנים קומה א וגג קירות ותיקרות לפי סרגל בשני כיוונים 10% – הרבצה צימנטית חוץ 10% – יישום פינות וטיח חוץ סביב כל קירות חוץ 5% – שליכט לבן פנים קירות פנים ותיקרות 10% – שליכט צבעוני 10% – טיח בקירות פיתוח כולל שליכט צבעוני 5% – מסירה סופית לרבות תיקוני טיח לאחר הרכבת פנלים , מדרגות חוץ ופנים
איטום
איטום אתם משלמים את עלות כל שלב בלבד ולא לפי אחוזים . בהצעת המחיר אתם אמורים לקבל תמחור עבור כל שלב ושלב , רצפת מרתף , יריעות מרתף , התזת מרתף ועוד …..
כל סיום שלב אתם משלמים את עלות השלב וכמובן רק לאחר בדיקת תקינות הביצוע (עד כמה שניתן) – לא כל שלב ניתן לדעת ישר אחרי אם בוצע כראוי…..
אינסטלציה
10% – סיום משאבת מרתף , שוחות ותשתית מרתף
5% – גמר רצפת 0.0 שלב שלד
5% – גמר תקרה עליונה
30% – גמר צנרת מים (חציבות לאחר סיום שלד)
10% – ביצוע דלוחין רצפה וניקוזי מזגנים
30% – גמר ביובים
10% – מסירה לאחר הרכבת כלים לבנים
חשמל
10% – גמר מרתף
10% – גמר רצפה ראשונה
30% – גמר הכנות לטיח
10% – גמר השלמת חוטים
30% – הרכבת אביזירים ולוחות חשמל
10% – חיבור חברת חשמל
צבע
10% – לאחר תחילת עבודה
20% – סיום קירות שכבה ראשונה
50% – גמר צבע להרכבת חלונות ודלתות
20% – תיקונים ומסירה
ספי שיש/מדרגות
10% – לאחר הזמנת חומר
40% – לאחר הגעת החומר לביתכם (ובדיקה שהחומר תקין )
50% – לאחר גמר הרכבה
דלתות
ראשית יש לבחור ספק דלתות עם ״שם״ ועם המלצות ולא ללכת לחאפרים …. אך לא לעולם חוסן ולכן גם לחלק את התשלום במידה כזו שתגן עליכם באופן יחסי.
בפועל – מתקיים הקונפליקט בין הצדדים כך שכל אחד מעונין לשמור על האינטרסים שלו. אין כמעט חברת דלתות שתסכים לקבל תשלום לאחר ביצוע העבודה שכן היא נושאת בעלויות הייצור והמדידות ואם חלילה יהיו עיכובי אספקה אליו אז הנזק כפול.
פתרון נכון הוא ליצור תחזית זמני ייצור והתקנה ולפרוס את התשלומים לפי התחזית הזו כך שתהיו יחסית מוגנים וכך ששני הצדדים מקבלים תמורה ביחס לחשיפה . זה יכול להיות בתשלום מראש בכרטיס אשראי ומחולק. זה יכול להיות בהמחאות למועדים לא רציפים.
חברת דלתות שתסכים לקבל מקדמה של 25-30 אחוז בהזמנה – ואת יתרת ההמחאות מראש – במידות לייצור ביחס לזמן ההתקנה שלכם – נניח לדוגמא 30 יום אספקה אז המחאה ל 30 יום – או 2 המחאות חצי מזומן וחצי ל 30 יום . זה יקטין את החשיפה – ובעיקר יראה איזה ספק סומך על עצמו מספיק .
ריצוף
חומר לבן – מקדמה 15% והשאר באספקה
עבודת רצף
תמיד לשלם לפי התקדמות העבודה , נאמר למשל שהרצף סיים 80 מטר ריצוף אז לשלם לו 80% מהסכום המגיע לו ולהשאיר עוד 20% להמשך וכך הלאה עד סיום כולל השארת כסף אצלכם לביצוע השלמות ותיקונים .
מטבח
10%- הזמנה
75% – אספקה
15% – גמר הרכבה
גג רעפים
20% – אספקת חומרים לאתר
40% – סיום קונסטרוקציה
40% – הרכבת רעפים
קבלן מפתח
את השלד מול קבלן מפתח אתם משלמים כמו שציינתי למעלה ואין שינוי …..
כיוון שקבלן מפתח מביא איתו גם אינסטלטור , חשמלאי ואיש איטום הוא אמור לשלם להם את החלק היחסי בעבודת השלד אז חוץ מעבודת השלד
אתם אמורים לשלם את החלק היחסי על האיטום + חשמל + אינסטלציה שכאן בדוגמא הזו אני מעריך אותו ב-50 אלף שקלים גג….
ולכן אתם משלמים את עלות השלד + 50000 שקלים .
אתם חייבים להגן על עצמיכם כיוון שיכול להיות שבסיום שלד הקבלן מפתח יברח או הפועלים שלו או כל צרה אחרת שקוראת ולכן אתם תשלמו לפי שלבים ותהיו מוגנים….
לאחר מכן מגיעים הגמרים שזה חלק יותר מורכב….
אז שילמנו את השלד ובואו ניקח דוגמא ששילמנו על השלד 750 אלף שקלים … כלומר נשארו לנו לשלם על הגמרים 1,250,000 שקלים ולפי זה כעת אנחנו מחשבים את האחוזים שעלינו לשלם לקבלן כולל הרווח שלו כמובן .
את האלומיניום אגב אני חושב שכדאי לעשות לבד ( למרות שיש כאלו שטוענים אחרת ) אך אני חושב שחשוב להקטין סיכונים ולכן לשלם לקבלן מפתח שמשלם לקבלן אלומיניום זה עוד סיכון בדרך ולכן אני חושב שכדאי לשכור לבד את הקבלן אלומיניום ולשלם לו בעצמכם לקבלן איכותי ואמין וחלוקת תשלומים ששומרת עליכם. קבלן המפתח אמור לעבוד מולו בלי שום בעיה רק שהכסף עובר כאן דרככם ( אלומיניום זה חלק יחסי גדול ולכן עדיף להקטין סיכונים איתו )
אז סיימנו שלד ומתחילים הגמרים ……
ואלו המלצות התשלום לדוגמא בבית הזה . (כמובן הכל במשא ומתן עם הקבלן )
כל חישובי האחוזים כעת מתוך 1.25 מיליון ולא מתוך ה-2 מיליון ,תזכרו שאת השלד כבר שילמנו ….
התשלומים מכילים גם את הרווח הקבלני ולא רק עבודה לפועלים.
חשוב לבצע אומדן תקציבי כדי שתדעו מראש תמחור של כל הסעיפים אצלכם בבית וכך הכוח יהיה אצלכם …
- סיום הכנות לטיח (חשמלאי/אינסטלטור/מזגנים/משקופים) – 12% (150000 שקלים)
- גמר גג רעפים – 5% (62500 שקלים)
- סיום טיח פנים – 10% (125000)
- טיח חוץ + ספי שיש – 8% (100000)
- איטום מקלחות , גגות ומרפסות – 5% ( 62500 )
- גמר ריצוף פנים לא כולל מקלחות כולל פנלים – 7% ( 87500)
- גמר ריצוף חוץ כולל פנלים ומקלחות – 5% ( 62500)
- סיום מדרגות וגמר צבע והשלמות ריצוף – 15%(187000) – כאן אתם רואים כבר ״בית״
- גמר גבס – 5% (62500)
- רובה – 5% (62500)
- התקנות סניטארי , לוח חשמל ואביזרי קצה – 5% (62500)
- מסירה – 13% (162500)
- 5% – נשארים חודש אחרי כניסה לבית (62500)
מקווה שהבנתם את הרעיון…
סיכום
1. להימנע מתשלום מקדמות לקבלנים/ספקים
2. לשלם רק על פי התקדמות ביצוע
3. לשמור על מוסר תשלומים טוב לקבלנים ולא לעכב להם כספים שמגיעים להם ( לאחר שביצעו את העבודה כמובן)
4. קבלן שלא מוכן להתפשר על לוח תשלומים כזה שמגן עליכם פשוט לכת לקבלן אחר ולא להתפתות .
5. ללכת לקבלנים/ספקים טובים/מומלצים ובעלי שם טוב ולא לחסוך שקל או שתיים ולהישאר עם כאלו שלא רק יעשו לכם עבודה גרועה אלא גם אולי תמצאו אתכם מחפשים קבלן אחר לאחר שהם נעלמו מהשטח וכמובן לא נותנים שום שירות חוזר .
6. לא לקבל שיק של בעל העסק אלא המחאה בנקאית אמיתית!
7. לרשום שיקים למוטב בלבד! (שלא יווצר מצב שהקבלן/ספק יעביר אותם לצד שלישי!)
8. לא לקבל פיתויים לתשלום מראש בתמורה להנחות !!!!
9 . תמיד לפני תשלום תשאלו את עצמיכם ותבדקו , האם הקבלן סיים את הביצוע ? האם מגיע לו ?
10. תהיו אסרטיביים מול הקבלנים !!!! תבהירו להם מראש ולפי חוזה , ביצוע=תשלום , כל דבר אחר שלא יגיעו אליכם עם דרישת תשלומים….
בהצלחה
תומר חן ריחאנה
