מה זה קבלן מפתח?

המונח קבלן מפתח מתייחס לקבלן ראשי בכל סוג של פרויקט בניה (פרטית, מבני ציבור, מסחר, בנייני מגורים וכולי) ובכל סוג של פרויקט שיפוץ (בית, שיפוץ דירה, משרד וכולי) – באופן כללי, באחריות קבלן המפתח לבצע את עבודות הבניה או השיפוץ מתחילתן ועד לסיומן, כלומר עד למסירת המפתח.

בנוסף לכך, קבלן מפתח אחראי לכל נושא הבטיחות – במאמר זה, נתרכז בנושא קבלן מפתח ביחס לבניה של בית פרטי וביחס לשיפוץ גדול של בית פרטי, הכולל או לא כולל תוספת בניה.

מה כולל שירות מקבלן מפתח?

בהקשר של קבלן מפתח חשוב לדעת שישנן שתי דרכים לבצע עבודות בניה ושיפוץ באמצעות קבלן מפתח מבחינת תכולת העבודות, ואלו הן –

קבלן מפתח מלא

אפשרות זו מתייחסת למצב שבו קבלן המפתח אחראי לבצע את כל עבודות הבניה, לרבות ביצוע מערכות (כגון מערכות מיזוג, מתח נמוך וכולי), התקנות והרכבות (כגון חלונות, דלתות וכולי) ואספקת החומרים (חומר שחור וחומר לבן):

• חומר שחור – שם כולל לחומרי בניה שאינם נראים לעין כגון בטון, ברזל, בלוקים, צנרות, חומרי טיח, דברים וכולי
• חומר לבן – שם כולל לחומרים ולכלים המיושמים או מותקנים מעל, כגון צבע ושליכט, אריחים לריצוף ולחיפוי, אסלות וברזים וכולי.

קבלן מפתח חלקי

אפשרות זו מתייחסת למצב שבו קבלן מפתח אחראי לבצע את מרבית עבודות הבניה: בדרך כלל, עבודות שלד, עפר ופיתוח, איטום, אינסטלציה, חשמל, טיח, צבע, ריצוף וחיפוי לרבות עבודה ואספקת חומר שחור ולמעט ביצוע מערכות, הרכבות והתקנות ואספקת חומרים לבנים.

המכנה המשותף לקבלני מפתח זה שמדובר בקבלן ראשי – כלומר, הגורם האחראי על ביצוע מרבית עבודות הבניה והשיפוץ, כמו גם על כל נושא הבטיחות, מתחילת העבודות ועד לסיומן.

יצוין כי בתחום הבניה הפרטית, נפוץ יותר לבחור בפרקטיקה של קבלן מפתח חלקי מטעמי נוחות ויעילות, כפי שיוסבר בהמשך.

בסרטון הבא תוכלו למצוא טיפים חשובים לפני שאתם ניגשים לעבודה עם קבלן המפתח:

קבלן מפתח: יתרונות וחסרונות

יתרונות בעבודה עם קבלן מפתח

• קבלן מפתח מהווה גורם מרכזי אחד ביחס לעבודות הבניה, בעל אחריות כוללת, בשונה מפירוק עבודות בניה שבו תיתכן “בריחה” מאחריות וגלגולה על גורם אחר.
• קבלן מפתח מספק יעילות ניהולית ותפעולית, חיסכון בזמן ובקרה נוחה, הן עבור קבלן המפתח והן עבור המזמין.
• הקבלן מספק ראיה רחבה של כל חלקי העבודות ולא רק ראייה נקודתית של חלק מסוים, דבר שמשליך על איכות הבניה.
• בעבודה עם קבלן מפתח תקבלו ודאות תקציבית – בשונה מפירוק עבודות הבניה, בחירה בקבלן מפתח תייצר ודאות גדולה יותר ביחס לסך תקציב הבניה הדרוש.
• כשמדובר על קבלן מפתח חלקי, אנו מוצאים לא מעט שעלות הביצוע זולה יותר מאשר אילו היינו בוחרים בשיטה של פירוק קבלנים.
• בעבודה עם קבלן מפתח לא נדרש מפקח בניה לצורך ניהול הביצוע, אלא אך ורק לצורך פיקוח, אישור תשלומים, ניהול ממשקים, מסירה ובדק.

טיפ בונים בית

גשו למכרז קבלנים בצורה פתוחה, בחנו את האופציות בגמישות, גם בחינה של קבלן מפתח וגם בחינה של פירוק קבלנים. התייחסו לצורך למנות מפקח בניה ומנהל עבודה.

חסרונות בעבודה עם קבלן מפתח

בהקשר של החסרונות בעבודה עם קבלן מפתח, חשוב להדגיש שבחירה מוקפדת בקבלן מפתח על-פי אסטרטגיה ניהולית שבמסגרתה מחלצים החוצה מערכות, הרכבות, כלים וחומרים לבנים, דווקא תהפוך את מרבית החסרונות ליתרונות, כפי שפירטנו לעיל.

• תלות גבוהה בקבלן אחד לעומת תלות מבוזרת
• היעדר שליטה על בחירת קבלני משנה
• ביחס למערכות, התקנות והרכבות וחומרים לבנים ככל הנראה, עלויות קבלן המפתח תהיינה גבוהות יותר כאשר לא נחלץ חלקים אלו החוצה.

מהם תחומי האחריות של קבלן המפתח? 

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר בעבודה עם קבלן מפתח זה עניין האחריות – הן האחריות הבטיחותית, הן האחריות לנזקים וליקויים והן האחריות ביחס לנושא הביטוח – ביטוח קבלנים וביטוח אחריות מקצועית.

האחריות הבטיחותית

כאשר נמנה קבלן ראשי עד מפתח, האחריות לנושא הבטיחות רובצת לפתחו באופן מלא – על קבלן המפתח לדאוג לקיום כל דרישות הבטיחות. החל מגידור האתר, דרך מינוי גורמים אחראים לנושא הבטיחות, כגון מינוי מנהל עבודה מוסמך משרד העבודה (מינוי המצריך דיווח מקוון), וכלה בשימוש בציוד בטיחותי תקני.

האחריות לנזקים וליקויים

גם בהקשר זה האחריות לא מתבזרת. קבלן המפתח הינו המבצע הראשי, ובשונה מביצוע בשיטה של פירוק קבלנים, קבלן המפתח לא יוכל לגלגל אחריות לאחרים. לצורך הדוגמה, דמיינו מצב שבו נמצא ליקוי בניה באיטום, וקבלן האיטום, בשיטת הפירוק, מגלגל את האחריות לקבלן השלד או לפועלים.

האחריות לנושא הביטוח

כשאנו מדברים על ביטוח, הכוונה לביטוח קבלנים, אשר נועד לכסות נזקי גוף ונזקי רכוש ביחס לצדדים שלישיים. בשיטת קבלן מפתח, הקבלן נדרש לבצע ביטוח ביחס לכל חלקי העבודות, ואולם אנו לא נדרש לכך במקרה שבו הוצבה מלכתחילה דרישה להמצאת אישור קיום ביטוח מצד חברת הביטוח של הקבלן, שמשמעותו שהכיסוי כלפינו יהיה תקף בכל מצב. בשיטת פירוק קבלנים, לא נוכל להסתמך על קבלני המשנה ויהיה עלינו לרכוש ביטוח בכל מקרה. במצב זה, ייווצר כפל ביטוח.

טיפ בונים בית

במרבית הפרויקטים שאנו מנהלים בבונים בית, הצלחנו לייצר הסכמה שבמסגרתה פוליסת הביטוח נרכשת על-ידי הבונים או המשפצים, כאשר עלות הפרמיה, כולה או חלקה, מקוזזת מהתמורה לקבלן. ביטוח קבלנים מסוג כל הסיכונים (תנאי ביט) דרך בונים בית מבוצע במסגרת ביטוח קולקטיב עם כיסוי רחב ותנאים בלעדיים. בחנו אופציה זו מול הקבלן, חסכו לו ולכם כסף ומעבר לכך, שליטתכם בכל מה שקשור לנושא הביטוח, תהיה מלאה.

• ניהול כולל של ביצוע עבודות הבניה או השיפוץ, משלב ארגון האתר ועד למסירה.
• אחריות ראשית על נושא הבטיחות באתר הבניה על-פי דרישות החוק.
• התמנות פורמלית כקבלן רשום ומינוי כאחראי לביצוע שלד, לרבות חתימה על מסמכים לצורך קבלת אישור התחלת עבודה וטופס אכלוס.
• העסקת פועלים וקבלני משנה ואספקת ציוד, כלים וחומרים לצורך ביצוע העבודות, לרבות, בין היתר, ביחס לעבודות שלד, עפר ופיתוח, איטום, אינסטלציה, חשמל, טיח, צבע, ריצוף וחיפוי.
• עריכת תיאומים בין כל הגורמים הרלוונטיים לשלב הביצוע, לרבות בין קבלן המפתח לבין מתכננים, גורמי הרישוי והפיקוח בוועדה המקומית, בעלי מקצוע וקבלני משנה מטעם המזמין וכל גורם קשור אחר.
• פיקוח על איכות ביצוע העבודות, לרבות פיקוח על עבודת הפועלים וקבלני המשנה – בהקשר זה, יצוין כי קבלן המפתח אינו נדרש לפקח על איכות עבודת בעלי המקצוע וקבלני המשנה מטעם המזמין, אלא אך ורק על ביצוע עבודות נלוות, תיאומים ותזמונים ומניעת נזקים.
• תכנון וניהול לוח הזמנים לרבות עריכת לוח פעילויות (גאנט) ועדכונו בשוטף.
• ביצוע מסירות, לרבות מסירות ביניים ומסירה סופית בסיום העבודות לאחר תיקון כל הליקויים.
• ניקיון שוטף של אתר הבניה, לשמירה על הסדר ומניעת מפגעים בטיחותיים.
• ביטוח קבלנים מסוג “כל הסיכונים” (“תנאי ביט“) לכיסוי ביטוחי של נזקי גוף ורכוש לצדדים שלישיים.

מה ההבדל בין קבלן מפתח למפקח? האם צריך את שניהם?

במסגרת פירוק קבלנים, מפקח הבניה משמש מעין קבלן מפתח בנוסף לעבודת הפיקוח, כלומר הוא זה שמנהל את הביצוע, עורך תיאומים, קובע לוח זמנים וככלל נושא באחריות ביחס לביצוע עבודות הבניה.

כאשר העבודות מבוצעות על-ידי קבלן מפתח, תפקיד המפקח ואחריותו מצטמצמים. המפקח אינו נדרש לנהל את הביצוע, אלא אך ורק, כאמור, לפקח על קבלן המפתח ביחס לאיכות ביצוע העבודות וכן ביחס לנושא הבטיחות. בנוסף, מפקח הבניה אחראי לאשר תשלומים לפי אבני דרך, לאחר בדיקתו, ולנהל ממשקים בין קבלן המפתח לבין בעלי המקצוע וקבלני המשנה מטעם המזמין.

ככל שקבלן המפתח איכותי יותר, כך מצטמצם הצורך במינוי מפקח בניה – בהקשר זה המלצת בונים בית הינה לשכור מפקח, גם כאשר זו הסיטואציה, ולו על-מנת לייצר הפרד ומשול מול הקבלן, בדגש על עניין הפיקוח ואישור התשלומים.

טיפ בונים בית

ניתן לשקול למנות מפקח לביקורים בשלבים מסוימים, בדרך כלל, בהתאם לאבני הדרך שהותוו במסגרת לוח התשלומים – הדבר רלוונטי כאשר נבחר קבלן מנוסה ואיכותי באופן שמצמצם את הצורך במפקח באופן כזה או אחר.

בסרטון הבא הרחבנו על הסוגיה:

קבלן מפתח לעומת קבלן שלד

עבודת קבלן השלד כלולה בעבודת קבלן מפתח. אחריות קבלן השלד מבחינה ביצועית היא לגדר את האתר, לשלט, ולבצע את עבודות העפר, שלד המבנה והפיתוח, כלומר את חומות הבטון בגבולות המגרש (ככל שנדרש), וכן את השבילים והמשטחים במגרש.

בסיום עבודות השלד תתבצע מסירה והקבלן יסיים את חלקו. קבלן השלד אחראי רק על ביצוע עבודות אלו ועריכת תיאומים ביחס לשלב זה בלבד, למעשה קבלן השלד הנו הקבלן הראשי ביחס לשלב השלד, כאשר באחריותו לתאם עם קבלני המשנה מטעם המזמין את עבודות ההכנה, לרבות קבלן החשמל, קבלן האינסטלציה וקבלן האיטום.

עלות קבלן מפתח

עלות קבלן המפתח כוללת בבסיסה את הסעיפים להלן:

• גידור ושילוט
• ביטוח קבלנים מסוג “כל הסיכונים”
• עבודות עפר ופיתוח
• שכר עבודה פועלים לטובת ביצוע עבודות שלד, טיח, צבע, ריצופים וחיפויים
• עלות קבלני משנה (איטום, חשמל ואינסטלציה)
• ציוד, כלים (כלי עבודה וציוד מכני הנדסי) וחומרים (לרוב חומר שחור)
• ניהול, פיקוח הוצאות ותקורות
• רווח קבלני אשר נע בממוצע בין 15%-25%

בתחום הבניה הפרטית, בדרך כלל, הזמנת כלים וחומרים לבנים (כגון אריחים, ברזים ואסלות) ועלותם תהיה באחריות המזמין ועל חשבונו, כאשר באחריות קבלן המפתח לבצע את ההתקנות. ביחס לאביזרי קצה של חשמל, אלו יסופקו ויותקנו, בדרך כלל, על-ידי הקבלן. פחי צבע ושליכט גם כן יסופקו על-ידי הקבלן.

איך בוחרים קבלן מפתח מקצועי?

בחירת קבלן מפתח מהווה החלטה כבדת משקל. למיטב הבנתי, אפילו ההחלטה החשובה ביותר במהלך פרויקט הבניה או השיפוץ  – שכן בחירה נכונה בקבלן מפתח תוביל לפרויקט יעיל ונוח. לעומת זאת, בחירה שגויה עלולה להוביל לעלויות בלתי צפויות, ליקויי בניה ובסופו של יום למפח נפש אחד גדול.

כדי שזה לא יקרה, אנו בבונים בית מציעים דרך, המבוססת אסטרטגית על מודלים ועקרונות שהצלחתם בניהול מו״מ ובחירה נכונה בקבלן מוכחת:

תקציב בניה

מעל הכול! לא נכנסים לפרויקט בניה או שיפוץ ולא יוצאים למכרז קבלנים בלי תקציב בניה מקיף ומקצועי. עלינו לדעת לנקוב במחיר המטרה ביחס לכל חלק וחלק בעבודות הבניה. היכולת לעשות זאת, תשנה עבורנו את המצב, תעביר אלינו את כובד המשקל, וכך נהיה אנחנו אלו שמנהלים את המו״מ, נהיה ממוקדים ויעילים ולא ניהפך לשק חבטות בין מציעים.

הכנת כתב כמויות ומפרט עבודות

כתב כמויות הכולל מפרט עבודות, נועד לפשט לקבלן את עבודת התמחור. בעזרת כתב הכמויות יוכל הקבלן לתת הצעת מחיר נכונה, מדויקת ומותאמת לדרישות המפרט. שימו לב! כתב כמויות איננו מסמך הנערך על-ידי אדריכל, מהנדס או מפקח בניה, אלא על-ידי חשב כמויות. כתב כמויות ומפרט עבודות נערך בהתאם למפרט הכללי לעבודות בניה.

• המפרט הכללי לעבודות בניה – נקרא גם כן “הספר הכחול” וכלולים בו 47 פרקים, כאשר כל פרק עוסק בנושא מסוים בתחום הבניה. בכל פרק ישנן הוראות רלוונטיות לביצוע העבודות לרבות אופ הביצוע, חומרים, תקנים וכיוצא בזה.

תקציב בניה מקיף ומקצועי וכתב כמויות הכולל מפרט עבודות, הם שני הכלים החשובים ביותר לחיסכון, מיקוד, בחירה נכונה בקבלן מפתח ולבסוף, להצלחה בפרויקט.

בדיקת ניסיון קודם ומוניטין

בקשו המלצות ובקרו בפרויקטים דומים שהקבלן ביצע.

ודאו שלקבלן המפתח יש רישיון בתוקף

דרישה זו נוגעת להיות הקבלן רשום ובעל סיווג מתאים להיקף הפרויקט.

קיימות 5 דרגות סיווג לקבלנים: מ-1 (הנמוך) עד 5 (הגבוה). הסיווג קובע את היקף העבודה המותר לקבלן באתר אחד (כספית ובמ”ר לבנייה למגורים). הסכומים מתעדכנים פעמיים בשנה לפי מדד תשומות הבנייה למגורים.

* סיווג ק מתייחס לענף משנה 131-שיפוצים בלבד. בתוקף החל מיום 13.9.2018.

• מהו “סוג” בסיווג קבלנים ביחס לבניה למגורים? הסוג קובע או את הסכום הכספי המקסימלי, או את השטח המקסימלי במ”ר שהקבלן יכול לבנות. כולל שטחים ציבוריים כמו מקלטים, מחסנים וחניות מקורות, הכל לפי היתר הבנייה.

בחינת יכולת פיננסית

בדקו שלקבלן יש יכולת פיננסית – בחינה זו נעשית בעזרת מערכות לדירוג אשראי.

השוואת הצעות מחיר

ערכו השוואה יסודית בין ההצעות השונות, תוך התייחסות לתקציב הבניה ולכתב הכמויות שברשותכם.

טיפים חשובים לחוזה עם קבלן מפתח

חוזה קבלן מפתח יכלול חלק משפטי, חלק מסחרי וסעיפים מעורבים, כלומר – הוראות שיש בהן נגיעה משפטית ומסחרית גם יחד, דוגמת סעיף התמורה ולוח התשלומים. לחוזה יצורפו נספחים שיהוו חלק בלתי נפרד ממנו, כגון מפרט העבודות, תוכניות העבודה, העתק הבקשה להיתר ונספחים נוספים לפי העניין.

אילו סעיפים חשובים עלינו לכלול בחוזה?

• סעיף המבוא אשר יכלול את פרטי הצדדים, המזמין מצד אחד ו – הקבלן מצד שני, וכן את תיאור העסקה.
• סעיפי הצהרות והתחייבויות הצדדים, בדגש על אלו המקימות את העסקה.
• סעיף התמורה ולוח התשלומים שיותווה לפי אבני דרך וכן סעיף לוח הזמנים.
• סעיף המסירה, בו תינתן התייחסות למנגנון המסירה ותיקון הליקויים.
• סעיף האחריות, כולל אחריות לליקויי בניה ואחריות לנזקים, נזקי גוף ונזקי רכוש.
• סעיף הביטוח יכלול התייחסות לסוג הכיסוי ולהיקפו, לרבות התייחסות לחובת המצאת אישור קיום ביטוח.

אלו הסעיפים העיקריים בחוזה קבלן, כאשר בנוסף, יופיעו סעיפים נוספים כגון סעיף ביחס לעדיפות בין מסמכים, סעיף איסור הסבת חוזה, סעיף הפרות וסעדים, סעיף ביטול מיידי וסילוק יד, יישוב מחלוקות וכולי.

טיפ בונים בית

הסעיפים החשובים ביותר בחוזה אלו הסעיפים שעוסקים בלוח התשלומים ובאחריות לליקויי בניה – סדר תשלומים נכון יסייע להתקדמות, לשליטה ולבקרה. גם בהקשר זה, נכון להתוות את לוח התשלומים על-פי תקציב הבניה. באשר לאחריות ביחס לליקויי בניה, נכון להחיל, בהקשר זה, את אחריות חוק המכר על הקבלן. בנוסף, דאגו לבטא את חובת הקבלן למנות מנהל עבודה מוסמך משרד העבודה ולהיוועץ בעורך דין לפני החתימה.

סיכום

בחירת קבלן מפתח מקצועי ואמין זה המפתח להצלחת פרויקט הבנייה או השיפוץ שלכם. הבנת תפקידו המורחב של קבלן המפתח, הכנה נכונה עם תקציב בנייה וכתב כמויות, ובחירה מושכלת יסייעו לכם להגשים את חלום הבית שלכם בצורה יעילה, בטוחה ומספקת. בהתבסס על המאמר ולסיכום, ערכנו עבורכם טבלת השוואה בין קבלן מפתח לבין מפקח בניה וקבלן שלד: