זכויות בניה – המדריך השלם
כל תהליך בניה מחייב הבנה מלאה אודות זכויות בניה וכל מה שקשור אליהן. אז איך תוכלו לדעת מהן הזכויות הרלוונטיות בנוגע לבניה על שטח? ובכן, בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. במאמר הבא, נסביר לכם כל מה שצריך לדעת על זכויות בניה, הסוגים השונים שלהן וכל הסובב סביב נושאים אלו.
מהן בעצם זכויות בניה?
זכויות בניה אלו הן בעצם אחוזים משטח מקרקעין, עליהם ניתן לבצע בניה. חשוב מאוד להדגיש כי הבניה אמורה להיות בהתאם להיתרים, עליהם ועדת התכנון והבניה היא זו שאחראית. במקרים רבים, יחד עם העברת בעלות על קרקע מסוימת, יעברו בהתאם הזכויות על הבניה על אותה קרקע. אולם, חשוב להבין כי אין רישום בפנקס המקרקעין בנוגע לאותן זכויות.
החשיבות של זכויות בניה
כדאי מאוד לדעת כי יש משמעות גדולה מאוד לזכויות בניה, זאת מאחר והן משפיעות לחלוטין על השווי הסופי של הנכס. מעבר לכך, זכויות בניה גם קובעות את הגודל הסופי של הכנס שתוכלו לבנות על השטח או על הקרקע ולא רק לאורך ולרוחב, אלא גם לגובה ולעומק הקרקע. יתר על כן, זכויות בניה יכולות לקבוע גם מהו השווי של הנכס שברשותכם.
במקרים בהם תרצו למכור ולדעת מהו השווי של העסקה, תצטרכו להתחשב בפוטנציאל הרווחי של הקונה אחרי מימוש של זכויות בניה.
קצת על השווי שלהן
זכויות בניה לא רק מייצגות את האפשרויות השונות אשר עומדות לרשותכם באשר לבניה על קרקע או הרחבת נכס קיים. למעשה, לזכויות בניה יש שווי כספי משמעותי למדי, שבא לידי ביטוי בעיקר במקרים בהם אתם מעוניינים למכור נכס או קרקע הנמצאים ברשותכם.
לדוגמה, אם יש ברשותכם קרקע בעיר חיפה בשטח של כ-600 מ”ר לצד זכויות בניה אשר מאפשרות לכם לבנות פרויקט של 12 יחידות דיור, שווי הקרקע יכול להגיע אפילו ל-12 מיליון שקלים. מנגד, אם זכויות הבניה על אותה קרקע בדיוק מאפשרות לכם לבנות רק בית פרטי יחיד ולא מעבר – השווי של הקרקע יהיה הרבה יותר נמוך.
מה משפיע על אחוזי בניה מותרים?
יש לא מעט דברים שיכולים להשפיע על אחוזי בניה מותרים, כמו למשל צפיפות אוכלוסין, נגישות באזור, מי תהום וכדומה. כדאי לדעת כי הדרך בה נהוג לחשב אחוזי בניה מותרים מוגדרת במסגרת תקנות התכנון והבניה. תחילה, יש צורך לברר מהו השטח הכולל של המגרש, בהתאם לאיך שהוא מופיע ברישומים.
לאחר מכן, צריך להגיע לנתון אודות השטח המותר לבניה. כלומר, האופן בו זכויות בינה המאושרות לבניה על הקרקע כפי שהן מופיעות בתוכנית בניין עיר. אחרי הכל יחושבו אחוזי בניה כוללים, שאלו בעצם היחס בין השטח המותר לשטח הכולל באחוזים.
זכויות בניה לא מנוצלות – מס שבח
לפי סעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרת מכירה של דירת מגורים אשר כוללת בין היתר זכויות בניה נוספות שלא נוצלו, יהיה ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור “דירת המגורים המזכה”. משמע הדבר הוא, שחלק מהתמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שאינן נוצלו יהיה חייב במס שבח מלא. חישוב הפטור מתבצע לפי שווי הדירה, בניכוי של שווי זכויות הבנייה הנוספות.
הנחת היסוד של המחוקק היא כי מכירת זכויות הבניה אינה חלק ממכירת דירת המגורים המזכה בפטור ממס, ועל כן אותו חלק לא יהיה גם הוא פטור ממס.
מה באשר לבית משותף?
לא מעט חברים בקהילה שלנו עובדים על פרויקטים של בניית בית משותף, וחשוב להבין מהן זכויות הבניה באשר למקרים כאלו. ובכן, חלוקת זכויות בניה בבית משותף שבו גרות שתי משפחות או יותר בדרך כלל תבוצע על ידי רישום החלוקה במסגרת תקנות הבית המשותף.
כאשר אין רישום אשר מפרט על החלוקה, כל בעלי היחידות זכאים לאותן זכויות בניה באופן שווה.
כיצד מתבצעת בדיקת זכויות בניה?
אחד החברים הותיקים בקהילה שלנו שיתף אותנו כי הוא מעוניין להבין לעומק איך בדיקת זכויות בניה מתבצעת. ובכן, הגענו למסקנה כי המידע הזה יכול להועיל במידה רבה גם לשאר הגולשים שלנו. למעשה, אם תרצו לדעת איך מתבצעת בדיקה של זכויות בניה, רצוי להבין קודם לכן כי נהוג להתייחס ל-3 היבטים מרכזיים – אחוזי בניה מותרים, אחוזי בניה לגובה ואחוזי בניה לעומק.
התהליך שמאחורי בדיקת זכויות
התהליך מאחורי בדיקת זכויות בניה יכול לכלול את כל התוכניות אשר חלות על המגרש. מעבר לכך, הוא עשוי לכלול גם בדיקה מקיפה של ההנחיות המדיניות והמרחביות מטעם הרשות הממונה. לכן, מדובר על תהליך ארוך ומורכב למדי, אותו תמיד יהיה עדיף לבצע יחד עם איש מקצוע מוסמך כמו למשל אדריכל עם ניסיון מוכח ומעמיק בתחום.
כמה בדיקת זכויות בניה יכולה לעלות?
בדיקת זכויות בניה יכולה להיערך במגוון רחב מאוד של דרכים שונות. אמנם, חשוב לציין כי בדרך כלל מדובר בדו”ח די פשוט, והעלות שלו יכולה להיות בין 500 ל-2000 שקלים, כמובן שזה מאוד תלוי במקרה הספציפי ובשווי הנכס הנבדק. ייתכן כי במבט ראשוני, העלות הזו נראית לנו גבוהה מדי, אך לטווח הארוך לא רק שאינה גבוהה, אלא גם ביכולתה לחסוך לנו הרבה מאוד עלויות נלוות. למעשה, רכישת קרקע ללא בדיקת זכויות מקדימה עלולה להיות טעות פטאלית שתעלה לנו עשרות אלפי שקלים.
קחו בחשבון שהבדיקה היא חלק ממכלול עלויות בנייה של הפרויקט שלכם.
בדיקת זכויות בניה לפי גוש חלקה
גוש הוא בעצם שטח מקרקעין מוגדר, ואילו כל גוש מכיל בתוכו חלקות, המהוות מעין יחידת רישום ומדידה. “חלקה” היא בעצם יחידת מקרקעין רציפה, בתוך גוש – יחידה בסיסית, שבדיוק כמו כל יחידה אחרת – יש עליה זכויות קניין. עבור כל חלקה יש לפחות זכות אחת, שהיא זכות הבעלות. במילים אחרות – לכל חלקה באשר היא יש בעלים, וכמובן עוד זכויות נוספות אשר עשויות להתקיים עליה, כמו שימוש, חכירה וכו’. מספר הגוש והתת חלקה אלו המספרים בגינם יהיה ניתן לקבל זיהוי מדויק אודות נכס מסוים.
איך לאתר גוש חלקה?
אחרי שהבנו פחות או יותר מהו גוש חלקה – הגיע הזמן לאתר אותו. ניתן למצוא מספר גוש חלקה באתר המרכז למיפוי ישראל, אך חשוב מאוד לציין כי נתונים אלו אינם מהווים אסמכתא רשמית, ובמידה ותרצו לקבל אסמכתא חוקית באשר לשטח הרשום תצטרכו להפיק אותו על ידי לשכת המרשם במשרד המשפטים. כמו כן, גם באתר המפות הממשלתי תוכלו לאתר נכסים לפי גוש חלקה. תוכלו לראות אותם על גבי המפה, ותוכלו לראות גם נתונים נוספים כמו עסקאות נדל”ן באזור, מוסדות חינוך, אנטנות פעילות וכדומה. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת כי ניתן גם להפיק פלט מחשב הכולל מידע רלוונטי אודות נכסי מגורים שתוכלו לאתר לפי גוש/ חלקה מאתר רשות מקרקעי ישראל.
לפני שמתחילים לבנות – הנה כמה דברים שחשוב לבדוק
בניה חדשה כוללת שלבים רבים ומורכבים, החל מדרך התכנון עצמה ועד לשלב הביצוע. לכן, לפני שמתחילים בשלב הבניה, חשוב לבדוק את הפוטנציאל באמצעות מספר פרמטרים:
- ייעוד הקרקע – הייעוד של הקרקע אמור להיות תואם למטרה עבורה מיועד המגרש מלכתחילה.
- זכויות בניה (אישיות ומובנות) – יש צורך לבדוק את השטח המותר לבניה ולהתאים אותו למבוקש.
- הגבלות נוספות – חשוב מאוד לבדוק האם יש הגבלות מסוימות אשר חלות בשטח.
|
אל תשכחו! >>> לא מתחילים לבנות לפני שקוראים את המדריך המקיף והשלם לבניית בית פרטי <<< |
איך מגדילים את זכויות הבניה?
ניתן להגדיל את זכויות הבניה בכמה דרכים עיקריות:
- תב”ע נקודתית – באמצעות אישור תב”ע נקודתית בהחלט יהיה ניתן להגדיל את זכויות הבניה במגרש. חשוב לציין כי ניתן לעשות זאת לפני שאתם מגישים את הבקשה להיתר.
- הקלה – במסגרת הליך הקלה, תוכלו להגדיל את זכויות הבניה במגרש במקרים מסוימים בין 5% ל-20%.
- ניוד זכויות – לעיתים תוכלו גם לנייד זכויות ממגרש אחר, כך שתוכלו להגדיל את זכויות הבניה במגרש הנוכחי.
כמה מותר לבנות בהתאם לדונם?
במקרים בהם גודל המגרש המינימלי שהוגדר בת”בע הוא גדול מחצי דונם, יהיה צורך לערוך בדיקה מול מחלקת הרישוי, כך שתוכלו לבדוק האם ניתן להגיש בקשה במסלול הקלה עבור מגרש מינימלי. אם גודל המגרש המינימלי הוא נמוך מחצי דונם, הזכויות יחושבו לפי הגודל שלו בפועל.
לדוגמא, במגרש בגודל חצי דונם בו אחוזי הבניה הם 60%, תוכלו לבנות בית שהשטח הכולל שלו הוא 300 מ”ר.
כל מה שאתם צריכים לדעת על זכויות בניה – קהילת בונים בית
זכויות בניה הן חלק בלתי נפרד מכל פרויקט באשר הוא, ולכן חשוב להכיר אותן לעומק ולהבין איך הן עובדות. לכן החלטנו לרכז עבורכם במאמר זה מידע חשוב באשר לזכויות בניה באדיבות צוות המומחים של קהילת בונים בית.
